中共中央政治局14号召开会议，分析研究2016年经济工作，化解房地产库存再次成为了议题，事实上近一段时间高层已经多次提及了房地产，而且都与去库存相关。这表明，有效化解房地产库存已经成为当前经济工作关键一环。中央层面正在寻求破解之道。《经济半小时》对去库存压力最大的三四线城市，进行调查。

　　楼盘降价抄底、赠送面积、理财收益付月供，促销手段五花八门，住房依然大量空置。

　　2014年，江阴市被评为中国中小城市综合实力百强县市第一名。走进江阴市，与一台台塔吊和即将竣工的高楼形成对比的是，一块块主题为降价抄底、赠送面积的巨幅楼盘广告。

　　2014年江阴市的国民生产总值约2754亿元，比2013年增长7.8%，被评为中国中小城市综合实力百强县市第一名。

　　在距离市中心约为6公里的一处楼盘，《经济半小时》记者在售楼处看到，上百平方米的空间里，没有一位前来购房的市民。见到记者来看房，销售人员立刻热情地迎了上来。

　　在距离市中心约为6公里的楼盘，记者没有看到一位前来购房的市民。

　　销售人员：最近有特价活动，一口价，小高层的话你可以去周边看好了，基本上都是在6800的价格。我们这个价格是很实惠的。这边是二期，对外做一个推广。

　　江阴市住房保障和房产管理局的公开数据显示，敔山湾花园二期的预售许可证是在2012年获得批准，二期项目的房源为571套，但截至2015年12月17日，三年多的时间里，只售出了29套，占总房源的不到5%。销售人员告诉记者，目前二期的开盘价格要远低于一期。

　　敔山湾花园二期项目三年多只售出了29套，占总房源的不到5%。

　　销售人员：一期基本上是在7000元左右。

　　类似的促销楼盘在江阴并不少见。位于江阴市西部临港经济开发区的另一处楼盘，2014年竣工。房源总套数为457套，截至12月17日出售了176套，占比不到40%。销售人员告诉记者，目前这里正在力推的是复式结构的户型，均价在9500元左右。

　　江阴市西部临港经济开发区的这处楼盘房，出售房源占比不到40%。

　　销售人员：加上赠送，我们130（平方米）能享受到170个平方米，最大的190（平方米）能够享受到310个平方米。

　　销售人员：我们原先的话是在7000元、8000元左右，现在是9500元。

　　乍一看，这里的每平方米均价比之前上涨了2000左右。就在记者询问是否有优惠活动时，销售人员道出了真实的价格。

　　销售人员：就是假设，一百万的房子，首付你必须要40%要先进账，然后剩下的60%就需要你们贷款人去银行贷，贷下来以后，我们20%的首付借给你三年。然后三年以后，你再把这20%的首付还给我，那这笔房款，就是100%的房款已经全部到我们开发商账上了。然后在这期间我们会拿，比如说其中的80%或者50%的房款去做投资理财还是去怎么（使用），反正产生的收益就是你每个月的月供。我们会打在你另外一张卡上，然后你再拿这张卡里的钱去还到银行。

　　简单地说，按照目前开发商推行的促销方案，购房者实际上只需要支付40%的房款，每月的月供将由第三方理财机构利用房款的理财收益来支付。也就是说，每平米的实际价格不到5000元，远低于9500元的报价。

　　销售人员：就是你不需要自己出钱还贷款，就是我们现在是（用这种）销售模式来给购房者优惠。

　　在江阴，各种打折促销，花样不断翻新。

　　记者发现，在江阴，各种打折促销，花样不断翻新。有的购买别墅送地下室或阁楼，有的购买普通住宅赠送一半阳台面积。

　　在一家主推别墅的楼盘，一楼赠送花园，二楼赠送阁楼。

　　销售人员：我们这个房产证写的是175平方米，你的实用面积有260多（平方米），因为它送了那么多面积。

　　在另外一个主推别墅的楼盘，购买130平米的一层别墅，开发商会赠送170平米左右的地下室。

　　《经济半小时》记者在江阴市一共走访了12个楼盘，其中位于临港经济开发区的6个楼盘空置率最高。根据销售人员的介绍和记者的观察，近两年交付使用的楼盘入住率普遍在20%以下，入住率最低的小区不到10%。而即使是竣工日期在3年以上的小区，入住率也只有50%左右。一半以上的楼盘销售人员告诉记者，目前的价格要低于之前的定价。

　　然而种种的促销措施似乎并未带来开发商所希望的人气。根据江阴市搜房网的观察，临港经济开发区是目前江阴市库存压力最大，空置率也最高的区域。

　　江阴搜房网运营总监周勇：近一两年的话，大部分项目可能它的去（库存）化速度比较慢，然后整体的一个空置率，应该在40%到50%左右。但个别楼盘的一个去（库存）化率可能比较少，可能只占项目的30%左右。

　　楼盘入住率不高，晚上八点零星亮起的灯光显得十分冷清。

　　12月12号周六下午记者又来到了江阴市临港经济开发区，步行街广场看不到熙熙攘攘的人群，随处可见空荡荡的商铺等待着商家入住。尽管天色已晚，但是周边的几个小区依然只有零星的灯光在闪烁。一个个空荡荡的房间或是等待着主人入住，或是尚待出售。

　　记者查阅了江阴市统计局发布的历年江阴市国民经济和社会发展统计公报，据抽样调查资料显示，2012年，江阴市城镇居民人均住房面积38.0平方米。2013年，江阴市城镇居民人均住房面积40.8平方米。2014年，江阴市城镇居民人均住房面积已经达到59.3平方米。三年时间，城镇居民人均住房面积增长了56%，由此可见近年来江阴楼市扩张的规模。

　　三年时间，城镇居民人均住房面积增长了56%，由此可见近年来江阴楼市扩张的规模。

　　资金链断裂，开放商消失，楼盘无人入住，附近居民种蔬菜。

　　位于江阴市临港经济开发区的海岸城，2010年开工建设，计划总投资20亿元，是江阴市临港经济开发区的重大项目之一。然而5年的时间过去了，这里却并没有成为预期中的繁华商业社区。已经开盘的A区共有房源759套，目前只销售了280套，还有479套待售，空置60%以上。

　　海岸城A区共有房源759套，目前只销售了280套，空置60%以上。

　　在江阴市住房保障和房产管理局信息发布平台上，记者查阅到海岸城除了A区，还有一个C区在2013年也取得了预售许可证。不过销售人员介绍，C区的项目目前已经停工。

　　销售人员：停的话快有一年了，开发商拿地拿得太大了，发展起来一下子资金上面有点问题。

　　在停工的项目现场，依然可以看到多台矗立的塔吊和一栋栋尚未建好的高楼。在工地旁边的公示牌上可以看到，海岸城C区的开工日期为2013年2月28日，建筑面积超过10万平方米。站在A区待售的房间里，可以清楚地看到C区停工的项目和尚待建设的空地，空地里已经积满了水，远看像是一个人工湖。

　　C区停工的项目和尚待建设的空地，已经积满了水，远看像是一个人工湖。

　　据了解，海岸城周边大大小小一共有八九个楼盘，大部分销售都不太理想。

　　销售人员：（对面）这个楼盘是9月份开盘，到现在只卖了15套。

　　面对眼下冷清的生意，这位售楼小姐似乎一点都不觉得意外。

　　销售人员：量大于求吧。现在这边开发商太多了，房子太多了，毕竟江阴还是比较小的，不像大城市一样外来人口比较多。

　　面对眼下冷清的生意，售楼小姐似乎一点都不觉得意外。

　　楼盘销售不理想也给开发商回笼资金带来巨大的压力。海岸城过去是由苏州和深圳两家开发商负责，目前深圳一方已经撤资。

　　面临资金回收压力的楼盘在江阴市并非只有海岸城一家。在江阴市住房保障和房产管理局信息发布平台上可以看到，这个名为玫瑰园的楼盘，一期在2012年取得预售许可，二期项目在2013年获得预售许可。不过，当记者来到售楼处时，这里早已人去楼空，旁边的办公室也大门紧锁。小区内则是多栋还没有建好的楼层，尚未平整的土地上已经长满荒草，有人正在这里种菜。

　　玫瑰园小区已经停工，内侧土地上已经长满荒草，还有人在这里种菜。

　　江阴市居民：人家走掉了，他亏本了，这个房子滞销了，卖不掉。

　　一位种菜的老大爷告诉记者，这片地的面积大概在100多亩。2011年开始，这里陆续开工建设，不过由于房子销售不佳，今年开发商突然消失，眼看着楼盘迟迟无人入住，地也一直荒着，附近小区的居民便陆续种上了蔬菜。

　　开发商突然消失，楼盘无人入住，附近小区的居民便陆续在这里种上了蔬菜。

　　货币补偿、房贷优惠，政府出台措施帮促销。

　　根据江阴市房管局提供的数据，截至2015年9月底，江阴市商品房累计可售面积759.58万平方米，其中商品住宅累计可售面积538.42万平方米，商品住宅存量去化周期为30个月。

　　以目前的销售速度，在没有任何新建住宅的情况下，消化掉所有的库存商品房还需要2年半时间。

　　江阴搜房网运营总监周勇：前几年好多开发商来江阴大量拿地，导致了房源不断增加，另外一个客观的原因是，江阴这两年经济这块是走下行的，有些工厂大量裁员，包括外来人口减少，导致整个购买人群急剧下降。

　　为了应对去库存的压力，降价销售成为了开发商的主要手段。

　　周勇：很多项目价格都已经跌破了它的成本价，某些项目为了回笼资金大量抛售，降价幅度都比较大。

　　吕琳是东亚新华地产江苏区域公司的负责人，2010年，公司在江阴拿下了第一块地，当时江阴房地产市场还处于快速扩张阶段。然而等到2013年项目第一期开盘时，市场已经进入低谷期。

　　东亚新华地产江苏区域公司总经理吕琳：我们拿这块地，楼面地价是3000，当时周边的房价已经卖到了8000多元9000元。这样算来，我们利润还要至少能达到30%，但是我们进来以后发现，政府推地的节奏太快。然后开发商觉得，这个地方还是有利可图，你有利，那我有意愿，大家就去抢。

　　好不容易抢来的地，盖好房子后，却变成了烫手的山芋。最终吕琳给项目制定的开盘价格为每平米4980元，比周边项目低两三千元，这给当地的市场带来了一个不小冲击。

　　为了应对此轮的库存压力，江阴市政府也出台了多项措施。业内人士告诉记者，近两年江阴市政府正在通过货币补偿方式，鼓励拆迁户购买商品房作为安置房。

　　江阴市政府正在通过货币补偿方式，鼓励拆迁户购买商品房作为安置房。

　　销售人员：政府鼓励你到我们这边拿商品房，政府帮你（每平方米）补贴800元。

　　此外，江阴市的多家商业银行目前也给出了房贷利率的优惠政策。

　　中国邮政储蓄银行江阴市支行行长俞彪：(房贷利率)九折，八八折，甚至有的（银行）八五折这一块，有利于楼盘销售。

　　全国房地产商会联盟执行主席顾云昌告诉记者，此轮中小城市房地产行业的库存压力主要来源于此前的过度开发，是阶段性库存。最终，农民工将成为去库存化的主力。不过除了现有的货币金融和财政税收促销政策外，地方政府未来应当更多考虑城市的整体发展和服务功能。

　　除了现有的货币金融和财政税收促销政策外，地方政府未来应当更多考虑城市的整体发展和服务功能。

　　全国房地产商会联盟执行主席顾云昌：一定要产城融合，就是产业和城市融合，不能一味地建成一个空城，有了产业有人来，城里才能兴旺。

　　要产业和城市融合，有了产业有人来，城里才能兴旺。

　　半小时观察：去库存需要打通市场

　　其实无论是开发商还是地方政府，都应该努力地去推动房地产市场的去库存化，当然去库存还需要有效的手段，降价虽然能够刺激消费，但是毕竟作用有限，只有提振消费需求才能够解决根本。去库存的解决之道，是要加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。积极打通商品房市场和棚改安置房，商品房和公租房，商品房和租赁市场。在"三通"的过程中，让市场机制、政策工具更好地发挥去库存的协调作用。也希望这样的思路，能够给江阴的房产市场去库存化带来新的启发，并且找到合适的路径。