上海土地市场降温 上半年四成土地零溢价

房地产热度下降，直接受到影响的就是土地市场，在上海，土地市场已经受到波及，房企拿地热情下降，开发商拍地的力度也明显变得谨慎。数据显示， 上海四成出让的土地溢价为零，也就是底价成交，土地市场明显降温。

今年上半年，上海土地出让金总额约493.91亿元，与2010年上半年为677.4亿元比较，同比下降27.22%，环比去年下半年则是下降了44.17%。

上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建说：“全国的土地收入是下降的幅度15%，那么上海下降幅度接近30%，说明了上海的土地拍卖的下降的幅度要大于全国，同时我们也注意到北京的和大连的土地的拍卖的收入，要比去年的下降幅度达到50%，如果在全国平均下降的15%的情况下，像这些大的一线城市，下降的幅度如此之大，说明整个房产的投资的战略重点可能有一个比较重要的转移，就是从一线城市转到了二三线城市。”

在上海2010年全年的土地出让中，有6幅地块的楼板价超过2万元/平方米，并且还有5幅土地的楼板价在1-2万元/平方米之间，而今年，仅有4幅土地过万元/平方米。今年单价最高的土地是上海浦兴社区Y000902编制单元19-04地块，楼板价为21362元/平方米，而去年上半年，华侨城的苏河地块出现过5.28万元/平方米的楼板价。显然，地价环比明显降低。

德佑地产副总经理罗亚东说：“从我们可以 预料 未来土地市场处于这种蛰伏的状态会持续一段时间。”

上海上半年共有41幅土地零溢价，占成交土地的4成，另有10幅土地接近底价成交。6月21日，上海郊区嘉定和松江的两幅地块，在提交竞买保证截止日期前，只收到了一份竞买申请，交易中心不得不将截止时间推迟。今年许多政府有意出让的土地信息披露后，由于开发商很少问津，甚至没能进入出让流程。

上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建说：“现在土地溢价率的下降，说明对未来的建立在土地基础上的房价的上升的趋势发生了一些改变，这个是同宏观调控所达到的预期是相一致的。”

记者注意到，这104幅成交的经营性用地中，有19幅是由至少2家的企业联合体竞得，较去年 大幅增加。尤其是进入到6月份，这种趋势越发明显，6月上海共成交16幅经营性用地，其中9幅为企业联合体竞得，而7幅宅地全部是由企业联合体竞得。

德佑地产副总经理罗亚东说：“这也表明了开发商在资金链整体紧张的情况下抱团取暖的一种拿地策略。”

大连6月房价微跌 购房者感受不明显

2011年是中国房地产的调控强化年，继年初的国八条后，限购令等一系列调控政策犹如利剑，直指快速上涨的房价。随着北京、上海等一些核心城市房屋成交量的萎缩，楼市拐点论的声音弥漫着整个中国的房地产市场。时至年中，在密集的政策调控下，房价是否真正的步入下行通道，我们再到大连看一下。

这是记者今天上午在大连市房屋交易中心大厅拍到的画面，整个交易大厅只有大约1/4的座位有人。据工作人员介绍，过去几个月，交易中心基本都是这样的场景，很少出现像去年这个时候那种拥挤火热的场面。但说到对房价的看法，多数购房者都认为并没有明显下降的感觉。

购房者李先生说：“我个人感觉房价比年初还是略有上升，还是有下滑趋势，总体感觉还是稳中有升。”

购房者盛女士说：“我看的那几个好点的地方基本上都是在涨，也有跌的，但是跌的不是特别多，上千就算多的了。”

购房者刘女士说：“反正是没降，反正在考虑当中，我感觉还是维持老样子吧，这段时间是不能买了，太贵了。”

数据显示，受一系列调控政策影响，大连的房价增速已经明显放缓，今年5月，大连各区商品住宅成交均价为13388.86元/平方米，与年初的11507.86元/平方米相比呈稳步上升态势，但到6月，这一数字又回落到11395元/平方米，较1月有了112元的下跌。在新房价格初现回落端倪的同时，大连二手房市场的交易量和价格走势也出现相似的现象。记者来到大连的一家中介，中介的负责人告诉记者现在虽然5,6月份二手房市场出现了量价齐跌的现象，但是只是由于季节因素和3.4.5这三个月份集中释放了前期刚性需求等因素。对于下半年的房价走势，他们仍然保持乐观。

大连瑞家地产总监王欣艳说：“因为在大连目前有很多老的居民区涉及到动迁，假如是有动迁的话，我觉得整体还是会稳中有升这样一个趋势。”

受资金链吃紧影响，一些中小型房地产开发商开始通过一定的优惠和打折手段回笼资金，但规模较大的开发商却并没有明显调整价格的表现。但是他们也以此契机，积极调整营销策略，将重心转移到别墅等高端产品上，来规避政策和银行收紧带来的风险。

大连龙润房屋开发有限公司营销总监田立嘉说：“现在很多开发公司在资金上遇到一些障碍，首先是因为销售速度在放缓，另外还有一些现在出现，入市的项目大家都在推后，有很多项目都是在延期入市，这可能是开发公司的一个策略上的调整。”