主持人（张琳）：欢迎收看今晚的《央视财经评论》，我是张琳，今天我们来关注不断升温的楼市。
　　股市里的熊市赖着迟迟不走，楼市里的牛却好像是来了。今年上半年深圳、广州、上海轮番出现升温之后，楼市火爆的场面，最近又开始在北京上演。在京津冀和首都副中心概念的刺激之下，北京的通州区和周边地区，在这个火热的七月，房价是着实火了一把。那在这样热烈的气氛下，北京的楼市也出现了整体升温的迹象。

　　解说：今年3、4、5、6连续四个月，北京市每个月二手房成交量都维持在1.5万套到1.8万套左右。受政策利好，进入7月份以来，北京市的二手房市场也是持续升温，房价也进入了普涨阶段。据统计，7月份，北京市房屋成交均价为35215元每平方米，比6月同期上涨1.4%。

　　久违的排队过户场面，又开始在北京市场上出现。

　　早上七点，记者来到北京市东城区房屋登记事务中心，发现已经有二三十人在门口排队了。从他们的穿着来看，大部分应该都是房屋中介人员。

　　中介人员告诉记者，他们一般是谁的客户谁来排队，人多的时候9点开门前，门口能排五六十人。随着二手房交易量上升，最近一个多月他们天天都是这样排队过户，一待就是一宿。而在北京市朝阳区的房屋登记发证大厅，同样存在排队办理过户的情况。

　　北京市居民：我们是早晨八点钟就来了，哦已经三个小时了。

　　解说：除了二手房的过户、缴税办理量激增，记者在一家二手房中介看到，很多房源都打出了“业主急售”的字样，房产中介告诉记者，目前很多买房人和卖房人都以改善型需求为主，二手房交易非常活跃。

　　北京市某房屋中介公司工作人员 张鹏：包括我们看到7月份到今天的话，已经成交了接近1.3万套，所以整个市场活跃度是比较高的。

　　解说：受“北京市政府迁址通州”等消息的影响，北京通州地区的楼市受到追捧。根据北京市住建委的数据，截至7月26日，通州7月签约住宅为1593套，即使剔除其中的166套回迁房，剩余的1000多套住宅签约，也是最近2年的同期最高点。

　　而对于房价可能因此出现的异常波动，北京市政府已经开始提前防范。据报道，通州区建委正联合有关部门对全区在售商品房项目进行执法检查，并严查捂盘惜售、虚假宣传、恶意哄抬价格等行为。同时，有消息称，通州多个项目已被政府约谈，要求不带头涨价，且项目销售价格严格卡在预售价之内。

　　主持人：今天来到我们演播室的两位评论员是中国社科院金融研究所研究员尹中立先生和财经频道评论员刘戈。

　　今天我们看到楼市升温的这种趋势，从数据上看，和我们很多人的感受还是非常接近的，那么根据国家统计局最新发布的数据，6月份全国70个大中城市的新房价格环比是出现上涨的，增加到27个，其中深圳、上海、北京、广州，占据了涨幅榜的前四名，从数据和我们看到的现象来判断，我们可以说，是不是可以说楼市现在已经重新回到了这样一个上涨的通道？

　　尹中立：现在说它已经形成一个上涨的趋势还很难确定。我自己个人判断，应该说是短期的回升，怎么说呢？因为那个从总体上来说，现在还有六亿多平方米的库存还没有消化。而且更重要的是，在建的工程实际上数字是非常庞大的，40、50亿平米在建工程。而且从中国住房的需求来看，现在已经出现一个明显的拐点，因为中国的人口已经从2013年，14年之后，实际上一个向下的一个趋势已经形成。所以未来很长一段时间，住房的需求都很难重现几年前那种非常旺盛的这样一个状态。另外从影响房地产市场短期的货币政策来看，显然货币政策从老百姓的感受来看，虽然已经连续多次降准降息，似乎是宽松的货币政策，但是实际上是一个中性的货币政策。因为描述货币政策一个口口径，比如说广义的货币供应量M2，M2的增长速度是创有纪录以来，最低的一个增长速度。

　　主持人：一个增速。

　　对，实际上是10%，所以这样一个货币供应量的增长速度情况下，实际上是一个中性偏紧的一个货币政策，所以货币这个水龙头没有打开，住房需求一下火起来是不太可能的。

　　主持人：所以尹老师是从库存、人口拐点，包括社会货币来分析，觉得现在是一个短暂的一个反弹。但是我们很多人感受到，最近房价其实已经持续上涨了有很长一段时间了，所以老刘你的判断是怎样了？

　　刘戈：对，应该说在一些特大型城市，所谓一线城市，还有人现在新发明的叫1.5线城市，就类似于杭州、南京这样的一些城市，那么这个房价的确从环比上来说，这3、4个月的确在攀升，但是总体上来看，即使在这些城市里面，也不是一个全面开花似的，比如房子的话都在上涨，它还是在每个城市有它自己的热点，有一些热点的区域，会出现一些，你比如说北京通州的房子，现在又出现有一些新开盘的这些房子，有人排队，然后有很多人买，而且之前价格说了不算了，现在又重新制定一个新的价格，也有这种现象。然后更多的人对于房价这种感受来自于二手房，但是二手房交易里面，有的有很多的原因是什么，尤其其它元素，也就是非投资元素在里面，也不是自住，也不是投资，而是什么呢？比如像由于教育的问题，所谓的这个学区房现在的话城市大搬迁，就是在刚刚，现在正在进行的这个夏天里头，我周围的很多人那么现在都在为子女的教育的问题，他从东城搬到西城，他从西城搬到东城，他从海淀搬到朝阳，他从这个，就是这样的一种变化，在一定程度上也造成了二手房交易的火爆现象。所以我们看到那些画面，在很多地方登记数量很多，但是你真的去问，这些里面有多少是出于一个投资的需求，或者是一个自住的需求，那么要新增的买房的这样一种力量恐怕没那么多。

　　主持人：所以还是实际上，大家的需求在一个释放的过程之中。

　　刘戈：对，就是说它是一个局部的散点似的变化，而不是说一个全局性的上涨。

　　主持人：虽然尹老师您刚才说到，您觉得是一个短暂的反弹，但是刚才短片中，我们看到这种排队过户的这种情景真的是很久没见到了。

　　尹中立：对，好像重现了前几年那样一个盛况。

　　主持人：所以大家会担心，您觉得真的不会再这样持续的，甚至出现暴涨的情况？

　　尹中立：这个5、6月份这个很难见到这样一个往日的盛情，似乎又重现，应该说在一定程度上和股市的火爆有很大的关系，甚至是直接的联系。5、6月份是股市加速上涨的时期，应该说产生了很多账户的浮银，从专业术语来说叫做股市的财富效应，尤其是一些一线城市，北上广深，北上广深的上市公司最密集，而且这个投资者…

　　刘戈：尤其是深圳。

　　尹中立：而且这个数量是最多，在这四个城市当中，尤其是深圳，深圳有400多家上市公司，这些原始发起人的股东在股市上升的过程当中，尤其是中小板和创业板大幅度飙升，他们的帐面的财富可以说是日进斗金。

　　主持人：所以及时变现了。
　　尹中立：对，就刺激了这个深圳以及其他一线城市房子，房地产市场的繁荣，但是因股市而起，也会因股市而落。因为股市我们都知道，最近一段时间发生了一个比较大幅度的回调，所以帐面的那些浮银一下子一夜之间就消失了很多，所以我估计，按照我的估计，尤其是深圳和北上广深，这个7月份，尤其是7月下旬以后，我估计和6月份有很大的反差，也就是从一个夏天一下子可能就变成秋天，这样一个状态。

　　主持人：那我们说这一线城市楼市升温的局面，究竟会延续多久？会不会像最近频繁出现的雷雨天气一样，来得快，也去得急呢？

　　解说：自从3·30新政以来，深圳楼市异军突起，持续“高烧不退”，其中，龙华新区房价上涨最快，部分二手房价格单价突破五万。现在已经进入了七月底，深圳的楼市有了新变化。

　　记者在深圳龙华新区中介地铺看到，挂出来的房源价格已经明显下降，有的只有四万多元。中介工作人员介绍，自从六月份股市震荡以来，无论是买房者还是卖房者，置业心态都悄然发生变化。

　　某中介工作人员：从六月底到七月初吧，因为可能受到股市的影响，

　　成交量明显下降，现在价格在这半个多月以来平稳一点。

　　解说：深圳规划国土委监测数据显示，7月1号至19号，深圳二手房成交9462套，虽然在历史同期也属高位，但环比上月同期11740套的成交量，仍减少约19.4%。中介数据显示上周二手房成交均价约3.45万元/平方米，环比下降5%。

　　肖小平（中联链家房产研究机构负责人）：其实二手房的话，应该说七月份的实际签约量，是下滑比较明显的。

　　解说：新房方面同样变化明显，本月前三周深圳新房共计成交3983套，相比6月同期的4790套下降16.8%。专家解释，房产成交量骤然下降，受多重因素影响。包括今年三到六月购房需求已经得到释放，大规模的需求释放不可能长久持续；另外股市的震荡也影响置业者的心理预期。

　　郭澍楠（房地产业内人士）：现在这个结果（开发商）头脑清醒了以后，开始又会冷静下来，这个时候可能价格的增幅，我估计就不会那么强烈。

　　主持人：就像我们在小片中看到，深圳楼市在经历了几个月升温之后，最近也是出现了房价成交量的这种回调，这是不是意味着楼市的这种升温，应该说不会蔓延到更大的范围，或者说也不会持续很长的时间？

　　尹中立：是，它直接的影响因素就是股票市场，所以股市成了楼市的晴雨表，对，虽然我们一直是关于股市是不是经济的晴雨表，有很大的争议，但是股市和楼市之间这种正相关的关系，应该说立竿见影的。尤其在剧烈波动的时候，它会对楼市的影响，会更加直接。所以当股市产生了大量的这种浮银的话，楼市会立刻火爆，尤其是最近一线城市火爆在6月份一个明显的特点是改善性住房，所谓改善性需求就是大户型，还有豪宅卖的特别好。

　　刘戈：对，这个我有感受，我和中介在交流的时候，他们说原来相对比较难卖的，三室、四室这样一些大面积的房子，现在比过去好卖得多。

　　尹中立：好卖得多了。对，但是实际上就是因为股市产生的这种财富效应的溢出，溢出效应，对。但是随着股市的回落，这样一个短暂的这种需求的火爆，可能就很快就会变化了。

　　主持人：我们看到其实在前段时间，深圳是领涨的，一个领头羊，那这次率先又出现这种回调，你怎么看这种现象？

　　刘戈：现在看深圳，刚才除了尹老师分析以外，还跟它城市人口的结构有关系，也就是这样一个城市人口大部分都是外来人口，而且外来人口他总体的创富能力都比较强，那么所谓的刚需，深圳这个地方也比其它一些大城市更大。然后我们把全国的所有的大城市里面的人口流入数量，和它那个房价的涨幅，最后你去进行一个对比的话，基本上是同比的。也就是说当一个城市里面它的净流入人口占的比例越大，相对而言，房价越高，而且在最近涨的也会越高，所以相对这个时候你就会理解，像有一些沿海的并不算特别大的城市，房价会炒的很高，但是在内地一些特别大的城市，人口也特别大的省份，由于它很多的人口，他向广东深圳，浙江，江苏在这些方向流动，而不是说向本省内流动。

　　尹中立：他劳务输出的。

　　刘戈：这个时候人口的流动，成为现在决定房价最重要的因素。

　　主持人：除了这种人口的流动，刚才您刚才说的股市等因素，这样一线城市这种房价出现的这种回暖，还哪些影响因素？

　　尹中立：我觉得还有影响因素，就是跟城市经济发展的内在的动力，比如说现在各个部门又在为保增长，在增加很多基础设施的投入，这些随着经济增长的这种回暖，它在一定程度上，对房地产市场也会起到一个正面的影响因素，对。

　　主持人：那未来楼市升温的趋势是否会持续，哪些因素会影响未来楼市的走势？稍后回来继续我们的评论。

　　主持人：欢迎回来继续收看《央视财经评论》，楼市在很长时间的低迷之后，出现了升温，那么在接下来的半年时间里，还会有哪些因素来影响到楼市未来的走向呢？

　　解说：上半年楼市打出一系列政策“组合拳”，2月28号，中国人民银行宣布自3月1号起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，各0.25个百分点；3月27号国土部和住建部联合发布新政，提出多种解决方法，从供应端出发，调节市场供求矛盾；3月30号中国人民银行，住建部，银监会三部委联合发布，关于个人住房贷款政策有关问题的通知。将二套房首付比例下线下调至4成，公积金贷款购买首套房首付最低降至两成，同时财政部和国家税务总局也发布了，关于调整个人住房转让营业税政策的通知，将普通住房营业税免征期由五年改为两年。此后，央行又分别在5月11号，和6月28号两度降息，房贷利率和个人住房公积金存贷款利率相应下调，业界普遍认为，3·30新政是上半年楼市的分水岭，自此全国楼市由点及面开始复苏。

　　上半年房地产销售合房价监测数据验证了这一判断，国家统计局数据，1到6月份，全国商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，商品房销售额34259亿元，同比增长10.0%。

　　随着市场成交量的稳步上升，4月份70个城市房价止跌反弹，终结了此前11个月环比下跌的态势，并且自去年5月以来，一线城市的房价首次出现了全面上涨。不过业内人士也表示，近期一线城市房价上涨，但并不意味着全国楼市将重回大步快涨时代。2003年到2013年我国商品房销售额从不足8千亿元，到突破8万多亿元，商品房销售面积从不足3.4亿平方米，到突破13亿平方米，市场基数已不可同日而语，增速降低，也是必然。

　　总体而言，上半年全国楼市回暖趋势明显，但是城市间市场分化还在加剧。国家统计局数据显示，1到5月份非重点城市，商品房销售面积下降1.5%，销售额下降0.2%，库存压力大的城市去库存还需要一个过程。

　　对于未来楼市的走向，业内人士认为，在一系列利好政策的推动下，改善型购房需求将加快入市，市场价格也将得到提振，下半年部分城市房价止跌反弹的迹象，会更加明显。对于未来的政策走势，业内也普遍表示，楼市政策大基调不变，限购尺度难以放松，一线城市持续限购的核心仍将是坚定的。

　　主持人：今年以来我们看到在包括信贷、限购、公积金等多项政策方面都已经是完成了调整和放松了，我们一方面不希望看到楼市的持续低迷，一方面我们也不希望看到这种暴涨的局面，所以说接下来在政策的调整方面，是不是意味着我们已经不会有太大的动作？

　　尹中立：还有一个重头戏还没有出来，就是房产地税。

　　主持人：房产地税。

　　尹中立：对，而且房地产税从各个国家的历史来看，这是非出不可的，因为这是调整居民的财富和收入的一个非常重要的一个大的税种。所以这个事情已经讨论了十多年，但是我觉得未来一两年，这个政策出台的可能性比较大。因为国家的工业还有其它行业的这种财政收入的来源，增长速度是在放缓的。在这种情况下，出台房地产税，增加税源应该说是摆在一个议事日程上，应该是很快。

　　主持人：但是我们说好不容易我们看到楼市才有一个企稳，可能还不好说未来会怎么样一个状态下，那政策上会做太大的调整吗？

　　刘戈：我们说回股市，在最近这一两个月里面，这样一个大的变化，如果这样大的变化，再转移到楼市里面，那个状况你可想而知。所以我们最期待是相对进入常态的这样一个楼市，那么在这样一个楼市里面，主要的这个构成是由于刚需和改善性住房，这样一种需求所产生的。而不是说由于对于未来投资的这样一种预期而发生的。所以我们现在看，尽管我们出台了很多所谓的刺激政策，但是这些政策到目前为止，都是针对自住型住房的，我们没有看到，我们针对，比如投资型住房的这样一种刺激政策。所以我预期在一段时间之内，类似于北京，上海这样一些比较严格的限购制度，也不会取消。如果要取消的话，那可能就另说的，我们讨论的前提就不一样了。但是现在在不进行大的变化这种前提条件下，那么楼市的话再发生这种急剧的变化的这种可能性概率真的是比较小。

　　主持人：所以我们一直在强调稳增长，同样在这个房地产市场，在楼市上，我们是不是也还是强调要继续……

　　尹中立：要平稳发展。

　　主持人：要平稳了，对。

　　尹中立：对，如果大起大落，都应该说不符合政策这种初衷的。它平稳健康发展，才是大势所趋。

　　主持人：对，您刚才一直说不会出现暴涨，但是您觉得未来的趋势是什么样，比如这个温和上涨的趋势会持续多久？

　　尹中立：我觉得总体一个平衡的状态，就是供需基本平衡，这是一个大的趋势，所以这种短期的出现这种，像深圳单月上涨超过，接近10%，这种暴涨的行情，应该说是短暂的现象，就像夏天的雷雨一样，它不可能是个常态。

　　主持人：但是现在如果我们不是以投资为目的，以解决刚需为目的的，其实还是可以，是不是可以出手的？

　　尹中立：对，也就是说当自己条件具备的时候，该享受生活就要享受生活。

　　刘戈：对。

　　主持人：那我们说未来在楼市企稳的过程中，哪些对于楼市的宏观调控的政策会持续？哪些又会出台呢？稍后回来我们接着聊。

　　主持人：欢迎回来继续收看《央视财经评论》，在楼市企稳的这个过程中，我们刚才聊到了一个大家很关心的话题，房产税。

　　尹中立：对，税收。

　　主持人：对，这个税收，这个房产税这个政策大家关注了很久了，究竟在什么样的前提下它才可以出台？

　　尹中立：我觉得在什么情况下出台，这个不一定有一个非常大的，重要的隐含的一个前提，但是我觉得这个事情已经讨论了十几年，而且这一届政府深化改革的这种力度或者思路都很清晰，力度很大，我觉得从全球各个国家的经验来看，这个是地方政府的主要的税种之一就是房地产税，所以地方政府要搞基础设施建设，搞教育医疗，等等公共的开支支出，在很大程度上都是靠住房，这个房产税来征集的税源，有些国家甚至达到了70%80%，所以这样一个重要的税种，在中国一直没有实施，正是因为如此，所以导致中国房地产市场，在过去十几年当中，应该说进入了一个野蛮的生长，一直这样一个状态，其结构应该说是扭曲，是非常不合理的，所以未来这个税种，它什么时间出台，不知道，但是它一定会出台，是大势所趋，所以现在如果说要把房地产作为投资对象这样一些有钱人来说，在考虑投资过程中…

　　主持人：还是要考虑这个因素。

　　尹中立：对，一定要考虑这个税种，它一定会出台。

　　主持人：但是我们说，这个税种出台，一定要考虑一个时机，比如说我们再换个提问方式，就是现在这种楼市，未来可能长期我们说企稳一个状态下，会不会就到了这个措施出台一个好的时机？

　　刘戈：对，因为现在其实很多人预计这个楼市会继续上涨，其实当中一个重要的原因，一个因素就是说认为，房地产税它的出台可能会推后，也就是说由于现在我们经济下行的压力比较大。

　　尹中立：为了保增长。

　　刘戈：为了保增长，政府会有意识地让这个出台的速度变慢，这个的话节奏的话，因为首先现在不动产登记制度现在正在建立，这个过程什么时候出台，我们的确没有办法去做一个很清晰的预测，但是我们反过来再看，就是在这之前，我们一直说房地产绑架了中国经济，然后现在已经两三年时间过来了，我们已经看到了很多地方，的确楼市很低迷，但是它对经济中国的绑架程度有那么深吗？好像现在翻过来看，也未必有那么深，也就是说绑得也没那么牢。所以一定程度上我们社会的，至少从就业的角度来看，目前虽然经济下行压力比较大，但是就业的话一直还处于一个新增就业不断增高这样一个过程当中。那么既然这样，整体对于房地产相对低迷的这个状态，中国经济的总体这块大厚的海面垫子它是有承受能力的，那么既然是这样，那么我觉得就没有必要可能再出台，针对一个全面的对于房地产的刺激，或者是由于这样一种原因，最后把原来准备好做的事情不做了，那么这种可能性没那么大。

　　主持人：但是我们一直说，一定要在合适的时机做合适的事。我还是想问一下，肯定房价下跌的过程中，我觉得我们不适合出台这样一个政策的？

　　尹中立：那是，之所以最近这一两年，这个政策其实已经应该说万事俱备只欠东风，这个东风就是房地产处在一个平稳，甚至一个适度上涨的状态，因为它处在一个下跌的状态，所以这个政策一直被搁置起来，所以我觉得现在是不是一个好的时机，我觉得这个只能用时间来回答这个问题。

　　刘戈：京津冀这么大的一个区域里面，我们看到只有北京的某些地方，这个房价的话持续地在上涨，而在，甚至天津这样特大型的城市，它的房价也变化没那么大，那么河北我们更不用说了，所以相对而言，整个社会资源…