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《每周质量报告》 20131124 土增税黑洞(2)

来源:央视网2013年11月24日 13:14

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  多家知名房地产公司

  欠缴土地增值税数目惊人

  同期

  这件事,数额确实是太吓人了。

  企业受益 国家和公众受损

  土地增值税缘何征缴不力

  同期

  不仅仅是能够给国家税款造成流失,而且可能还出现一些这个税收的违纪问题。

  【演播室】

  共同打造高质量的生活,欢迎收看《每周质量报告》。上周我们栏目关注了广东等地的房地产企业在土地交易和地产开发过程中,存在拖欠土地增值税的问题,节目中我们对珠海一家地产公司通过各种手段逃税、欠税等问题进行了调查,发现这家公司应交未交的土地增值税超过6亿元。然而,在进一步调查过程中,记者了解到存在逃避、拖欠土地增值税的房地产公司还大有人在,而且拖欠的数额也都非常巨大。

  【正文】

  长期关注我国房地产业发展的北京执业律师、注册会计师、注册税务师李劲松,此前根据国家统计局、财政部以及国家税务总局公布的房地产相关数据,对没有征收到位的土地增值税做了精心的分析测算,结果发现,自2005年1月1日至2012年12月31日,这8年间,全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元,而实际上,8年间,国家征收到的土地增值税仅仅为0.8万亿元。记者随后请中国科学院创新发展研究中心社会发展与公务创新研究部部长、副研究员、清华大学公共管理学院博士后康小明重新做了核算,结果没有出入。这就意味着,全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。

  【同期】中国科学院创新发展研究中心社会发展与公务创新研究部部长 康小明

  这件事,数额确实是太吓人了,如果能把房地产企业欠缴的、应交未交的土地增值税及时足额地征缴回来,那么,很多开发商的资金链应该就扛不下去了,这将使得它们利用闲钱,炒高地价、抬高房价的可能性大大降低。

  【正文】

  据专家介绍,土地增值税实际上就是反房地产暴利税,征收土地增值税的目的,就是要加强国家对房地产市场的调控,压缩房地产企业的利润空间,抑制房价过快增长,抑制开发商炒买炒卖土地、投机获取暴利的行为,避免国有土地收益流失,以增加国家财政收入。目前,我国土地增值税实行四级超额累进税率,对房地产企业售房收入扣除开发成本等支出后的增值部分,土地增值率高的多征,增值率低的少征,无增值的不征,房地产项目毛利率只要达到34.63%以上,都需要缴纳土地增值税。

  而目前房地产商通常的操作模式,土地增值税已经被列入了开发成本,也就是说,房地产商应向国家缴纳的土地增值税,早就已经包含在消费者的购房款中了。按照现行规定,在房地产开发项目销售超过85%,或者获得商品房预售许可证满3年等条件下,税务部门就应当按规定对该开发项目土地增值税进行清算征缴。

  然而,李劲松在对国内知名的45家上市房地产公司的企业年报进行分析后发现:这些公司无一例外都有巨额应交而未交的土地增值税,同期也几乎都有足够用以缴税的货币资金。而且,有不少房地产上市公司将应交巨额土地增值税长期未交,只是挂在账上,导致应交土地增值税税额滚雪球般的一年比一年多。其中,29家房地产上市公司截至2012年12月31日,应交未交土地增值税总额已经高达640亿元。(图板:45家有巨额应交未交土地增值税的上市房企名录,名单附后)应交未交土地增值税金额排名前十的企业分别是:

  雅居乐83亿元(雅居乐地产控股有限公司)、

  SOHO中国64亿元(SOHO中国有限公司)、

  富力地产58亿元(广州富力地产股份有限公司)、

  万科58亿元(万科股份有限公司)、

  华侨城49亿元(深圳华侨城股份有限公司)、

  招商局地产44亿元(招商局地产控股股份有限公司)、

  合生创展42亿元(合生创展集团有限公司)、

  融创中国27亿元(融创中国控股有限公司)、

  金地集团26亿元(金地集团股份有限公司)、

  新世界中国地产24亿港元(新世界中国地产有限公司)。

  那么,这些知名的地产公司为何会有如此巨额的应交未交土地增值税呢?记者随即对其中的几家公司展开了调查。

  广州富力地产股份有限公司截至2012年12月31日有58.55亿元应交未交土地增值税,记者就此问题致电富力地产时,这家公司的一名负责人给出了这样的解释。

  【同期】广州富力地产股份有限公司投资者关系部 负责人

  没到交的条件,就是缴纳的条件,就是有一笔就交一笔,这样的。不是上面挂多少,就要交多少。

  【正文】

  有意思的是,富力地产等房地产公司虽然声称在年报中所列出的土地增值税不是现时义务,并不需要全部立即上缴,但是与此同时,却将这部分土地增值税算成了公司已经支出的经营成本,也就是说,这些上市的房地产公司向股民公布的年报中,所计算的企业利润已经减掉了这部分他们并没有足额上缴的土地增值税,当记者追问这些上市地产公司为何采取这种完全不合理的计算方式时,相关负责人却避而不答。

  【同期】广州富力地产股份有限公司投资者关系部 负责人

  你说的这个问题比较难以回答,我不跟你说了,好吧。

  【正文】

  这位负责人一再强调,这种做法不是富力地产独创的,目前有相当数量的房地产公司都采用这种处理方式,甚至可以说是地产行业的通行做法。

  【同期】广州富力地产股份有限公司投资者关系部 负责人

  这个行业一贯操作都是这样的你去看看其他公司也都是一样的,报表都是这样做的,只不过是我们数额比较大,基本上大的公司都是这样的。

  【正文】

  按照富力地产这名负责人此前的说法,虽然在2012年年报中,富力地产截至2012年12月31日,其应交而未交土地增值税金额已经高达58亿多元,但是,这部分土地增值税并不是都达到了清算征缴的条件。然而相关专家却指出,地产公司的这种解释是站不住脚的。专家告诉记者,上市公司年报中,包括土地增值税在内的应付税金、应交税金都是企业自己已经完成清算、应该及时向税务机关缴纳而实际尚未缴纳的纳税额。

  【同期】财政部财政科学研究所副所长 刘尚希

  应付税金就是你应该交的税,比如说,你算出来是应当交一千 万的税金,这就是你的应付税金,如果说,你没交的话,那你就欠税了。

  【正文】

  专家指出,只要房地产企业自己已经计算出截至某个时间应交土地增值税的金额,并按照企业会计准则将其确认为成本计入当期负债,就应该是现时义务,也就是企业在现行条件下已承担的义务,换句话说,企业已经把应付土地增值税列入了企业经营成本,按照我国已有的土地增值税征收管理规定,房地产开发商就应该及时向税务部门申报缴纳这部分土地增值税。

  那么,把应付未付巨额土地增值税长期挂在自己企业的账上,为什么会成为房地产上市公司的惯常做法呢?

  招商局地产控股股份有限公司2012企业年报显示,截至2012年12月31日,有应交未交土地增值税44亿元,该公司一位不愿透露姓名的相关部门负责人向记者透露,其目的之一是直接获取银行利息。

  【同期】招商局地产控股股份有限公司投资者关系部 负责人

  (这是)公司的一个策略,钱存在银行里,你想过没有,40多亿,我晚一个月交的话,有多少利息收入,对不对?如果我早交一个月,又损失多少利息,你算过没有。

  【正文】

  专业人士指出,消费者把包括土地增值税在内的购房款交给了开发商,开发商把所涉及的土地增值税掐在手里,不但有利可图,而且获利不菲。soho中国截至2012年12月31日有应交未交土地增值税64亿元,仅按60亿元来算,月获银行存款利息高达1500万元,每多拖一年,soho中国就至少可以多赚1亿8千万元。房地产企业不及时缴交土地增值税,企业获利,却给国家税收留下了窟窿。

  记者注意到,暴利驱使之下,房地产上市公司纷纷采用相同手法糊弄土地增值税:房地产企业自己清算出土地增值税金额后,便以“应付土地增值税”名目,把钱先挂在企业账上,然后再慢悠悠地按企业自己的意愿、依自己掌控的结算时间,按项目分批次地来和税务局结算,而这种操作方式是房地产业内一个公开的做法,房地产上市公司之所以能够堂而皇之地把土地增值税久拖不交,长期挂账,而且并未因此受到惩处,一个重要原因就是,这些房地产公司没有切实地感受到来自税务部门的压力,使得他们拖欠甚至偷逃巨额土地增值税,事实上成了一种风险很小的违规行为。

  【同期】广州富力地产股份有限公司投资者关系部 负责人

  挂账的手法就是这样的,没有什么负面的,实质性的影响。

  【正文】

  依据我国法律规定,纳税人未按规定期限缴纳税款的,税务机关除责令限期缴纳税款外,从滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款的万分之五的滞纳金。企业面临的应该是数额惊人的罚款,企业负责人甚至可能需要承担刑事责任,但是,实际情况却是,地产公司并未因此受到任何惩处,那么,问题到底出在了哪里呢?

  广州富力地产股份有限公司截至2012年12月31日,有58.55亿元的应交而未交的土地增值税。按照我国税法规定的征税范围,广州市地税局直接管辖广州富力地产股份有限公司。记者在给广州市地税局的采访提纲中,明确提了3个可以分别倒推出富力地产在不同时间节点上土地增值税欠税总额的问题。【 图版:一、截至2012年12月31日,广州富力地产股份有限公司58.55亿元的应付土地增值税,是否已经在今年1月15日前缴纳?二、58.55亿元应付土地增值税中,有多少是2012年12月当月新增加的?三、58.55亿元应付土地增值税,若今年1月没有缴清,至3月底分别缴纳了多少?】

  5月14日,广州市地税局通过电子邮件给记者的答复是:“您提供的香港上市房地产集团公司财务数据,包含该公司在中国大陆范围内所有注入上市公司项目所涉土地增值税,超出我局管辖范围,我局无法核实。”这也就意味着,直接管辖广州富力地产股份有限公司的广州地税局,无法提供这家企业的土地增值税清算征缴情况。

  耐人寻味的是,上市房地产公司对自己该缴纳多少土地增值税,事实上却有本明白账。富力地产2012年报对其应付土地增值税,明确声明:“本集团须缴纳中国土地增值税,并已计入本集团销售成本。然而,中国不同城市在实施有关税项方面各有不同,而本集团部分土地增值税尚未与各税务机关完成结算。”

  无独有偶,在香港上市的碧桂园控股有限公司2012年报披露:截至2012年12月31日,其应付中国土地增值税及企业所得税高达72亿元;“公司在中国主要营业地址是广东省佛山市顺德区北滘镇”,也正是碧桂园集团公司的所在地。

  然而,当记者在佛山市顺德区,对碧桂园公司土地增值税的征缴情况进行调查时,顺德区地税局的相关负责人却告诉记者,他们也没有掌握碧桂园公司有关土地增值税的数据。

  【同期】广东省佛山市顺德区地税局 科长

  我们不掌握它总的数据,土增税款,我们不掌握。

  【演播室】

  地产公司在企业年报中已经算出了自己应交未交的土地增值税,而主管土地增值税征缴工作的各地地税部门却都无法提供这些地产公司欠税的具体数字,这样的情况显然是不正常的,那么在造成土地增值税征缴困局的原因到底是什么呢?

  【正文】

  记者注意到,从2000年以来,国家有关部门几乎年年下发有关通知,要求强化对土地增值税的清算和稽查。

  专家告诉记者,由于房地产项目开发周期长,涉及的开发成本又复杂,再加上企业有避税的天性,在相当大的程度上,在税务部门和房地产开发企业之间,相关财务信息是不对称的,而税务部门事实上难以避免地处于劣势被动地位。

  【同期】财政部财政科学研究所副所长 刘尚希

  这些情况有的非常复杂,所以土地增值税实际上是一个征管非常复杂的一个税种,它对税务部门的征管能力要求非常高的。如果你达不到的话,那么,你这个土地增值税就征不到位。

  【正文】

  一方面是一些房地产公司在通过股权交易方式、应付未付土地增值税方式、以及做假账等种种手段,拖欠甚至偷逃土地增值税;另一方面是基层税务部门由于种种原因未能尽到及时足额征缴企业应交土地增值税的义务,由此造成了全国土地增值税征收的巨大黑洞。按照专家的测算,全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。

  【同期】资深律师注册会计师 注册税务师 李劲松

  有很多房地产公司它都注册在境外,假如说,以后它把资产都转移了,公司名存实亡,成了一个空壳公司,那么,这种情况下,不管它账面上是挂欠多少土地增值税,国家其实都无从征缴。

  【正文】

  土地增值税如果能够征收到位,对于压缩房地产企业的利润空间,抑制房价过快增长,将发挥重要作用。而这部分已经包含在消费者购房款中的土地增值税在征收过程中,却受到多种因素的影响并没有完全征缴到位。

  【同期】国家税务总局财产行为税司副司长 杨遂周

  核定一个土地增值税的征收率,可能你比如说核定10%、5%、6%等等,有的地方3%、4%,那么这样就有一种自由裁量权比较大,不仅使国家税款造成流失,而且可能还出现一些税收的违纪问题。

  【正文】

  尽管加强土地增值税征管面临诸多的困难和挑战,但国家税务总局相关官员表示,必须严格依法征税,维护税法尊严和国家利益。

  【演播室】

  在节目的最后,我们再来简要梳理一下,房地产公司需要缴纳土地增值税,我们消费者在买房的时候就已经交给了房地产公司,而房地产公司却没有把这部分税款及时足额地向国家缴纳。本该成为抑制房价的重要杠杆没有起到预想中的目的,甚至还让这些房地产公司有了更充足的资金,进行炒地囤地,导致房价一直居高不下。国家三令五申要求加强土地增值税的征缴,但是有些地方的地税部门却没有将国家的要求落实到位,如何解决这个问题,不仅关系到土地增值税的征缴工作,更会影响到公众关注的高房价问题,好,感谢收看《每周质量报告》,下周同一时间再见。

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来源:央视网

更新时间:2013年11月24日 13:14

视频简介:本期节目主要内容: 土地增值税是一项抑制房价上涨的重要措施。然而2005年1月1日至2012年12月31日,全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。经记者调查,有很多知名上市房企通过股权交易、应付未付、做假账等手段来投钱偷逃土地增值税,而基层的税务部门也未能及时足额收缴土地增值税。(《每周质量报告》 20131124 土增税黑洞(2))