11月18号，国家统计局发布了10月份全国70个大中城市的房价数据，数据显示，房价同比下降的城市，只有1个；房价上涨的城市达到了69个。其中，北京和上海的房价毫无悬念的领涨全国。与这个消息一起进行的，是不久前，北京市住建委宣布，今明两年，北京市政府要对市场推出7万套自住型商品房，而且价格要比周边商品房低30％左右，北京市政府的这个动作，是要以此来阻击居高不下的北京房价。一面是房价领涨全国，一面是政府要强力调控。这最牵挂人心的七万套自住型商品房，能否让北京的房价降下来呢？《经济半小时》记者展开调查。

　　一、自住型商品房价格便宜30％　都市夹心层充满期待

　　11月4日，记者来到北京市土地整理储备中心举行的自住型商品房用地竞价拍卖现场。这一天，北京8宗住宅用地成交，成交总价达87.69亿元，配建自住型商品房的面积达到64.97万平米，配建公租房的面积达到9.74万平米，配建经适房的面积达到7.8万平米，配建限价房的面积达到8.51万平米，留给普通商品房的地所剩无几。其中第一场朝阳东坝地块竞拍，就引来了中铁建、中海、华远、融创等14家房企的参与，最终该地块由保利－首开联合体以21亿元获得。截至目前，北京已经成功出让17宗配建自住型商品房地块，总配建面积达180万平米。

　　据周围的居民介绍说，这个地块2011年基本拆迁完毕。当地居民按照每人50平米的标准陆续迁入了附近的朝丰家园。据了解，该地块土地面积是22万4463平方米，该地块规划建筑面积最大为294605平方米，楼面地价每平方米是13713元。

　　土地出让公告还显示，出让宗地中配建51500平方米“公共租赁住房”，剩余商品住房销售限价为22000元／平方米。

　　附近的居民告诉记者，如果单价在每平米2万2千元以内，将会有很强的竞争力。因为从这个地块往南几分钟的车程，就是已经建成多年的富力又一城小区。小区房价目前每平米接近3万元。事实上，除了富力又一城之外，这片区域还有扬州水乡、京城雅居、柏阳景园、绿丰家园、万科家园等6、7个楼盘。

　　链家地产杨赞行：我们这一片的话，现在目前能出售的，有房本的，大概就是七个楼盘。目前的平均价，大概在2万7千左右。

　　杨赞行告诉记者，他早就留意了即将建设的自住型商品房。虽然价格便宜不少，但由于自住型商品房具体的条件尚未出台，比如摇号、选房流程，两类优先购买家庭如何排序，购买5年后的转让差价如何缴纳等。因此有意愿购买的人仍然心存疑虑。

　　杨赞行：他们也在打听这个地方，但是很多人就说，万一到时候我们买不了的话，万一房价陆续上涨，到时候买不了，特别影响个人可能要多掏钱买房子，这样可能耽误自己的购房，所以现在看好了就买了。有些人都是根据手里的资金。但是保障性住房，目前没有明确到到底什么样的人适合买，这个目前无法界定的。

　　随后记者又来到了位于门头沟区龙泉镇的自住型商品房地块，记者看到，这里大片的土地已经清理出来，周围设立了围挡，显得有些荒凉。资料显示，这个地块建设用地5万8900平方米，其中15000平方米为“自住型商品住房”，房屋销售限价为22000元／平方米。

　　记者在附近的楼盘进行了调查。周边二手房平均价格在2万元左右，按照自住型商品房比周边价格低30％计算，这里未来的价格应该说价格很有竞争力。但记者询问了一些周边的居民，他们大多对于这里将建设的自住型商品房并不知情，收入略低的居民对自住型商品房也没有太大兴趣。

　　居民：现在不像原来似的五六十平米，最起码都得七八十平米以上，买一个房也得百八十万哪能买得起。
　　居民：一万五，一万块钱贷款可以考虑考虑，你想这一家得生活，你光买房了，两人加起来一个月开四千块钱，再吃点药，现在老百姓都有点小病什么的，何况还有大病。

　　居民：基本上没法，你说现在已经涨到这个价格，你再怎么降也是显又高的多。

　　一位居民告诉记者，儿子和儿媳因为没房子只能和她住在一起。她虽然也想买套房，但自住型商品房一方面价格还是很贵，另一方面大部分的房子都位于六环以外，位置相当偏远。如果花费所有的积蓄在六环外买套房子的话，仍然不能解决上班难的问题。

　　记者：在哪上班啊？

　　居民：上班远，在四环。

　　记者：那上班那每天得多长时间？

　　居民：每天早上6点从家走。

　　根据北京市土地整理储备中心信息显示，截至目前，北京市已拍出11宗自住房地块，总面积达到了126万平方米，主要分布在房山、通州、昌平、密云、门头沟、朝阳等远郊区县。从位置看，除了海淀东升乡地块、朝阳豆各庄地块外，其余的9宗地块均处六环附近，位置都较为偏远。

　　不过尽管位置偏远，很多梦想着拥有一套房子的工薪阶层还是对自住型商品房充满期待。

　　刘女士2000年大学毕业后就留在了北京工作，目前在一家报社供职，刘女士的丈夫也是一名工薪阶层，结婚后，两人就梦想着拥有一套属于自己的房子，但夫妻俩不愿意依靠父母，希望通过自己的努力实现买房的愿望，他和丈夫共同打拼，慢慢有了积蓄，但是夫妻俩很快发现，他们艰苦的拼搏始终追赶不上房价疯涨的脚步。　

　　刘女士：这么多年，也攒下一点钱，但是就是钱也在越攒越多，但是房价也是越攒越贵，就是这个攒的钱永远跟不上房价的速度，所以就是一直拖到现在。

　　两人都是工薪阶层，仅仅靠他们自己微薄的收入想在北京买套房子实在是一个不可能的任务，面对不断高涨的房价，他们的愿望一再被搁置下去。

　　刘女士：我们是住在石景山附近，以前在石景山附近可能是我们从五千多开始看，然后看到一万多，现在已经是三万左右了，我们觉得已经不可能在石景山这买到房子了，然后我们还去门头沟看过，对开始三千块钱的门头沟的房价格，现在去看也是两万多了。

　　从石景山到门头沟，刘女士夫妻俩对房子位置的心理下限不断被刷新，他们发现在北京最偏远的地方买套商品房也相当吃力。目前，他们租住的位置离上班地点有一两个小时的路程，刘女士很难想象如果再远的地方，他们该怎么上班。

　　刘女士：我们现在就像一个夹层，既不能申请经济适用房，然后买商品房也买不起，我们就像一个夹心饼干，现在是加在这个中间了，我们既不是最贫穷的那一部分我们有是部分最富有的那一部分的人，就夹在中间，什么样的房子我们都买不上。

　　今年38岁的朱先生刚刚喜得千金。由于需要照顾孩子，朱先生的母亲和朱先生夫妻住在一起。一家人目前租了一个两居室的房屋，虽然地处五环以外，每个月的房租也达到了4千元钱。朱先生很想为全家买一套属于自己的房子。

　　朱先生：我们很早在03年的时候，我和前妻买过一次经济适用房，以我的名义买的，10年以后离了以后，我就把那个房子让给前妻了，就是等于我现在是无房户。

　　2012年，朱先生和现在的妻子结婚后一直希望买一套房子，但是高企的房价让他望而却步。

　　朱先生：这个房价，只有像那个土豪级的才能买得起，就是我们现在五环边上这个房价，已经到了三、四万，我们月收入就算北京过万的应该算是中等靠上的吧，要想买现在的房子，那至少也得奋斗几十年不吃不喝，才能买得起。

　　朱先生说，自己本来对买房已经不抱希望，但看到北京要建自住型商品房，而且价格便宜30％，这让他心动不已。由于自己以前购买过经济适用房，朱先生担心新推出的自住型商品房会把自己拒之门外，于是他专门来到了社区居委会进行咨询。

　　朱先生：以前买过经济适用房，所以现在就是说，我不知道能不能再申请这个自住型商品房。

　　社区居委会工作人员：是这样，咱们2013年4月19日不是四房合一了嘛。就是您以前买过，就是咱们保障性住房情况下，可能您就是保障性住房这一块肯定是不行了。

　　记者：资格就没有了。

　　社区居委会工作人员：对，资格就没有了。

　　朱先生已经没有了保障房的申请资格，不过按照自住型商品房的申请条件，名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭都可以购买。因此，朱先生按说是有资格申请自住型商品房的。可是居委会的回答让他有些不安。

　　社区居委会工作人员：但是您这个情况有一个前提条件，以前您享受过国家的保障性住房，而且是已经配售的情况下，如果您自己出现了什么样的状况，比如说像您离异了，您说您出现的这种情况吧，就是我不太清楚就以后出的细则您是否符合这个。

　　朱先生：我这个条件是否符合，现在还说不清楚。

　　社区居委会工作人员：然后就是我们首先先确定说那个，就是自主型商品房这个文件我们已经收到了，而且已经学习了，而且它的细则，像您这种条件下然后其他的一些特殊条件是否符合这个，我们还要听。

　　朱先生：我这个条件比较特殊。

　　社区居委会工作人员：是挺特殊的，还要听上级领导的意见。

　　居委会工作人员告诉朱先生，他虽然符合现在的申请条件，但是对于曾经享受过保障性住房的特殊情况，还需要等到自住型商品房的具体细则出台之后，才能给他准确的答复。

　　朱先生：像北京这个有刚需，自住型商品房刚需的人应该是数量非常庞大的，到底有多少，我们不知道，什么时候能够排到自己，完全心里没底，再加上，现在我们对这个自住型商品房，多少也是了解一些，你这个位置在哪，交通是否方便，这是我们非常担心的。

　　在北京，像刘女士和朱先生这样的家庭，被称为夹心层。即收入够不上买商品房，但又享受不到福利房的优惠。这样的人群，在如今节节上涨的楼市面前，心情是最难受的。政府的这7万套自住型商品房，无疑点燃了他们的希望。但是，自住型商品房的申请条件是什么？如何申请？是不是要摇号？这些细节性的问题，是眼下夹心层家庭最关心的话题。但看到这里，我们也有一个问题，同样的地块上盖起来的房子，自住型商品房的价格为何就能下降30％？不挣钱的买卖，房地产开发商真的愿意干吗？

　　二、自住型商品房方案仍需细化 低价低质成普遍担心

　　记者来到北京市五环外的朝阳东坝。据记者了解，这附近的二手房价格已经在4万左右，而新开的楼盘作为毛坯房它的售价也在3.5万左右。这里的工作人员告诉记者，离他们这一个楼盘不远的地方，就是11月4日由保利首开拍下来的地块。

　　在保利首开拍得的朝阳东坝地块中，自住型商品房面积占总体规划建筑面积的53.5％，售价不得超过每平方米22000元，与这个地块紧挨着的在售楼盘每平方米35000元相比低了37％。而记者注意到，这一在售楼盘的开发商正是11月4日朝阳东坝地块竞得者之一的首开集团。公开资料显示，北京首开天成房地产开发有限公司2006年拿到东坝乡商品房地块，楼面地价每平方米约为728元，而新拍的这块土地均价达到每平方米22452元，在楼面地价涨幅高达近30倍的地块上修建的楼盘价格反而要便宜37％，而首开股份今年上半年的毛利率为41.1％，净利率为8.9％，那么，这笔账企业到底是怎么算的？记者也尝试联系首开集团进行采访，但到节目播出时为止，一直没有得到答复。

　　实际上，不仅是对于首开集团，任何一个自住型商品住房开发商都面临京七条中的这条规定：自住型商品住房价格低于同时段同品质的商品住房约30％。在房价和地价居高不下，人工和建安成本也水涨船高的背景之下，这30％的空间是如何腾挪出来的呢？记者注意到，著名房地产开发企业万科也参与了此次自住型商品房地块的竞拍，执行副总裁毛大庆告诉记者，这部分挤压的利润可以在普通商品房的销售过程中得到弥补。

　　万科企业股份有限公司执行副总裁毛大庆：现在好比说你切出来这个蛋糕的一部分，那普通商品房的供地就变少了。那么其实总量，房屋总量并没有发生变化。最多是把它集中了一部分拿出来限制了价格，这一部分房子的利润会薄，那你商品房的利润会好。所以并不能说因为有了那个就挤压了谁的利润空间。

　　毛大庆说，通过同一地块普通商品房的销售利润弥补自住型商品房利润是开发商的主要办法。但是记者注意到，在11月4日的拍卖过程中，并不是所有的地块都像朝阳东坝一样，能够在配套自住型商品房的同时开发普通商品房。通州于家务地块除配建经适房外全部为自住型商品房，而另一块房山新城地块的商品住房销售限价为每平方米10500元。更具戏剧性的是平谷大兴地块，这块原本可以开发普通商品房的热门地块由于竞争激烈，在该地块15.0537万平方米的体量中，扣除规定建设的2.5万平方米限价房和1.5238万平方米回购商业用房，剩余居住用途面积将全部建设为自住商品房，楼面价折合约6000元／平方米，据悉，该项目自住商品房售价已定为1.1万／平方米，楼面价与销售价的差额在5000元左右，扣除人工和建安成本，企业的利润空间从何而来？

　　中坤投资集团有限公司董事长黄怒波：他要限房价，禁地价，地价还要拍，房价要限，那你想这空间在哪里，政府又没有减税，按说政府应该把税给减了，它没减那你肯定从房地产商的利润拿走的。

　　中坤投资集团有限公司并没有参与此次竞拍，事实上，黄怒波已经在几年前逐渐淡出住宅地产领域。在他看来，此次京七条和以前的楼市调控一样，并没有触及土地财政的本质，竞地价限房价这一模式并没有使政府的土地收益缩水，而是压缩了开发商的利润空间，而这可能会影响到建筑质量。

　　黄怒波：那肯定会影响到，比如说我们原来用的建材，假如说甲级的，按照国家的法规可能到乙级也可以了，我不太认为好的开发商会甲级，因为高端商品房才用，你要禁地价、限房价，你还要好质量，这个是鱼和熊掌兼得的，这个忧虑是有道理的。

　　黄怒波的担心并非空穴来风。早在2011年，北京市就推出了全国第一个限房价，竞地价的限价商品房－－房山长阳国际城，当时引起市场热捧，1594套房源在三天之内被抢购一空，但是很快该楼盘就被业主质疑施工粗糙，之后又因学龄儿童无法就近入学而引发业主抗议。

　　时间再回推到2009年，北京的首个限价房项目－－西三旗瑞旗家园，被指阳台墙体酥脆，混凝土质量不合格，被网友戏称为“墙脆脆”。开发商北京住总房地产开发有限责任公司最终承认，约有500户可能存在质量问题。

　　2010年10月，北京市有关部门在调查中发现，由北京日月房产开发公司建设的旧宫三角地明悦湾保障房项目部分在建工程结构混凝土强度没有达到设计要求，不符合抗震标准，经专家论证，决定拆除9栋保障房中的6栋，其余楼栋进行加固处理。

　　2012年，一场721大雨让首开旗下的保障房项目，同馨家园出现顶楼漏水、墙面渗水、小区路面塌陷、非承重墙使用空心砖、漏装烟道等问题。市区两级住房保障部门和市住建委经过调查发现，首开同馨家园C10、C11号两栋楼确实存在个别住户、个别户型漏装排烟道以及“7·21”暴雨后外墙渗水的问题。

　　而此次京七条中，对于各方如何合理分担这30％的让利幅度、如何加强外部监管，保障相关住房的品质不打折扣，暂时还没有细则出台。

　　黄怒波：这个方案还得细化，否则的话这个30％的现象会出现很多很多的模糊的空间，可能也很难执行。

　　正像黄怒波先生所说，自住型商品房的方案细则还需要进一步细化，以保证自住商品房品质不打折。毕竟它寄托着很多夹心层对房子的无限梦想。向市场投放七万套自住型商品房的消息，在北京甚至全国，可谓是一石激起千层浪。自主型商品房能调控北京的房价吗？记者在北京询问了很多专家。北京房地产协会秘书长陈志认为，自住型商品房建设从今后调控房价的角度看，应该说是一个很重要的内容。但土地制度、金融制度、财政税收体制的改革，才是可能抑制房价过快上涨的真正手段。原住建部政策研究中心副主任王珏林也认为，自住型商品房是件好事，但要靠它来解决目前的房价，他认为力量不足。那么，这七万套自住型商品房究竟能不能为北京的房地产市场降降温呢？

　　三、自住型商品房对房价的影响众说纷纭

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖：从现在来看的话，最近这一段时间，不管是新房还是二手房的交易量比9月的同档期或者10月初的同档期大概下降了两成左右，事实上应该说一方面是季节性因素，另一方面新出台政策以后，也使得一些恐慌性的购房得到了一些遏制。

　　在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来，京七条使得一些急于购房的夹心层对政策产生了期待，暂时放缓了购买的节奏。这种现象在2011年第一个竞地价限房价项目上市时也曾出现过。当时位于北京房山的长阳国际城在周边均价为每平米1.7万元左右的时候，开盘价为1.25万元，以较大的价格差距以及较大规模的供应体量，直接将区域内房价拉低10％以上。但是房山的房价经历了短暂下滑后，2012年二季度转身开始向上。2013年，最高房价已达27000元／平方米。

　　胡景晖：我们可能不能把所有的希望都寄托在某一个政策或者某一个政策的或者某一个新的品种出台，就能够对整体房价起到一个太大的影响。

　　事实上，据统计，自住型商品房只是近年来北京市所推出的政策性住房中的一种。

　　1998年，依据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，北京市出台《关于加快经济适用住房建设的若干规定（试行）》，开始经济适用房建设。
　
　　2001年北京市出台了《北京市城镇廉租住房管理试行办法》，规定具有本市户籍，人均住房面积低于7.5平方米的最低收入家庭可以申请廉租房解决住房困难。

　　2007年，面对北京房价增长过快的局面，时任北京市委书记刘淇承诺，“政府要在3年内，建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房”。

　　2008年年初，北京市又出台了北京市限价商品住房管理办法（试行）》。限价房因为限价格限面积，又被称为两限房。

　　《北京市“十二五”时期住房保障规划》中显示，“十二五”期间，本市将建设、收购各类保障性住房100万套。其中包括首都功能核心区人口疏解、棚户区改造等定向安置住房50万套。另外50万套为公开配租配售，包括公共租赁住房30万套，经适房、限价房等出售型保障性住房20万套。

　　但是各种保障房的不断推出并没有阻止北京房价的上涨。2012年以来，北京的新房价格已经实现了连续20个月的同比上涨，最近6个月更是领涨全国，9月份依然是以高达20.6％的同比涨幅位居首位。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟：总体上来讲，中国的保障房的层次跟国外比过于复杂，其次我们的保障房的层次使得市场和政府的界限特别模糊。但是政策漏洞也会相对比较小一些。如果按照目前的层次越设越多，规模越建越大的话，到最后谁能够获得这些商品房的资源就变成了一种权利和金钱的博弈了，那就可能不好了。

　　毛大庆：这个遴选的过程怎么做到公平、公正、合理、合法、没有腐败，我觉得这个事情是个难度挺大的事。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，各类保障房对平抑房价的作用的不明显，甚至出现种种寻租空间，最关键的就是供应量不足。如果保障房的供应量能够达到每年需求量的30％，就可以对楼市产生显著影响。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟：北京最近每年的商品房的成交量也就八万套，如果说两年能够供应七万套的，相当于每年的比例能够超过30％，那市场上起码是能够影响七万套乘以二的需求，会期待这种房源，就是能够影响十二万的需求，从之前的恐慌式的入市变成现在的这种期待能够买上这种房子，所以这个影响还是比较大的。

　　但是在北京师范大学金融研究中心主任钟伟看来，即便是自住型商品房能够大量上市，其对房价的影响也存在不确定性。

　　钟伟：开发商被迫配建这些自用型的比市场价格低30％的房屋之后，剩下的商品房部分的价格可能就会高了，因为你带一块骨头的话，剩下的就更高了。第二个不确定性，就是这些房子的区位放在哪里，如果是放在特别远郊的而且是市政部门不全的，包括教育、交通、就业不全的地方，可能对商品房价格的影响就不是特别清楚。

　　半小时观察：

　　最近有条微博，很有意思，它说，自97年开始，北京的房地产市场上，就制造出了房改房、外销商品房、经济适用房、廉租房、两限房，大大小小，至少有十七八种住房的品种，今天，又有一种叫自住型商品房的房子，被隆重的推出。每次针对于高房价而推出的福利性质商品房的时候，我们相信政府部门的愿望都是良好的，都是在诚心诚意为普通民众解决实际的问题。但十多年过去了，我们在经济适用房小区里，看到了复式豪宅，在两限房小区里，看到了住户停放的宝马、奔驰车。在廉租房小区里，看到了大量出租房屋的小广告。我们每次出发，其实都不缺为百姓服务的热情，不缺实实在在的资金投入，但播撒了龙种之后，收获的东西却总是和我们的初衷存在差距。

　　这次，我们带着社会资源，带着平抑房价的理想，再次上路，但这次，我们能否把公平的分配方案先想好，把严谨的分配机制先制定好，把严格的审查制度先准备好，有了这些，我们再迈开调控房价的步伐。在刚刚召开的十八大三中全会上，我们看到政府的职责和作用是这样界定的。它要加强和优化公共服务，要维护市场的秩序，要促进共同富裕，要弥补市场失灵。

　　每一个人都盼望好的政策，但每一个人更盼望的，是好政策能真正得到好的效果。我们期待着七万套自住房的分配细则，更期待着平抑房价的好答案。