9月18号，国家统计局发布了8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。引人关注的是，与去年同月相比，8月份不含保障性住房的北京新建商品住宅价格上涨19.3％，全国最高。同时，与去年同月相比，8月份北京二手住宅价格上涨16.4％，亦领涨全国。统计数据发布的第二天，恰逢有楼市风向标之称的北京秋季房展会开幕，《经济半小时》记者赶到了展会现场展开调查。

　　一、北京秋季房展会人头攒动　高昂房价令人望房兴叹

　　作为“北京楼市第一展”，今年北京秋季房展会的第一天恰逢中秋佳节，天空虽然下着蒙蒙细雨，却并未阻挡前来看房的市民的热情。上午9点一过，北京展览馆的门口已经陆续有市民撑着雨伞前来参加展会，会场里也已人头攒动。其中最受瞩目的依然是北京地区的楼盘项目。

　　记者：咱们这个盘是在什么位置？

　　参展商1：顺义马坡。

　　记者：项目在哪

　　参展商2：在南六环。

　　记者：这是哪边的楼盘？

　　参展商3：现在在北五环外，石家庄桥往北一千多米就到了。我以为好多人回家过节，没想到对房子还挺感兴趣。

　　这次房展会有国内外500多个项目同台亮相，项目数量、规模、覆盖区位创北京房展近年来新高，但是北京本地项目数只占到其中十分之一。
与北京本地并不多的项目相比，展会上却有近260个国外项目前来参展，还打出了优惠政策揽客。而北京项目却没有任何打折促销，其中五至六环项目超过百分之五十。

　　记者：已经打算买还是观望一下？

　　消费者：可能会买吧，也打算买，但是没什么合适的，因为北京的太少了。

　　记者：您是打算在几环内买？

　　消费者：四环以内，但是几乎没有，他们那儿几乎没有四环的。

　　尽管这些项目已经位于北京五环到六环之间，然而一问价格，记者却发现，均价在2万元以下的楼盘已经被挤到了六环以外。眼前的这个项目位于北京市五环到六环之间，今年4月份的开盘价在两万六七，如今新一期的开盘价已经突破了三万。

　　记者：这次开盘大约有多少套？

　　参展商：预计咱们只开其中一栋楼，大约400套左右。

　　记者：400套左右，现在是排号时间？

　　参展商：对，我们现在在排号。

　　记者：现在有多少人登记信息？

　　参展商：现在登记的人有六七百。

　　记者：预计开盘价是多少？

　　参展商：320左右，但是咱们现在在社会50年的产品，可以投资、办公、居住都可以。　

　　不仅五环到六环之间的项目已经难觅均价两万元以内的项目，个别位于六环边上的项目均价也超过了两万元。

　　记者：新开盘竞价是多少？

　　参展商：竞价开盘前才会定，上一期开盘是两万二，因为有一个跟它位置相关的，一条路的，那个项目是8月中旬开的，两万二。

　　记者：是几月份开的？

　　参展商：8月中旬。

　　记者：像这个现在盘，估计开盘会大概有多少？

　　参展商：肯定较那个稍微涨一点，但是到多少咱就不好说了.

　　消费者：感觉北京郊区现在，主城区都起来了，像它这个，应该去年在一万五或者一万三左右，现在基本上两万了。

　　记者：现在是五环内五环外吗？

　　消费者：六环外了，南六环外了已经。

　　记者采访中发现，很多看房者和参展商有一个共同的感觉：北京是上一轮调控最严厉的地方，现在也是反弹最大的地方。以北京远郊城镇房山为例，现在已接近3万元／平方米，据此测算，房山区房价5年涨了5倍。高昂的房价让很多人只能依然处于观望的状态。

　　组委会负责人：五环之外，甚至今年更出现了六环，包括这些新城区域的项目都越来越多，这恐怕也是北京未来的发展趋势，因为五环之内的供应量越来越少，四环已经不在这个批准建立大型的商业项目，那么住宅项目也是以二手房的这种交易为主，为存量房为主，所以增量房这部分肯定是集中在新开的这些主力的供用的这些房山、大兴，通州、顺义、昌平这几个城市发展经区。那么，北京市的新增的人口，包括今年统计数据出来，新增的常住人口50万人，那么近半数也是集中分布在这些新的产业聚集区和新的这个城市。

　　五环到六环之间的项目难以找到均价两万元以内的项目，甚至六环边上的均价也已超过两万元，面对这样的价位，许多购房者只能是望房兴叹。北京房价未来会是什么走向，对那些想买房的人们来说，现在该不该出手呢，我们再来认识几位购房者。

　　二、买房者一房难求 出租房屋者利润提高

　　今年28岁的李晓晨是地道的北京人，参加工作后一直和父母住在一起，家里房子不大，随着手里逐渐有了一点积蓄，她也动起了心思，准备买一套属于自己的房子。

　　记者：家里有多大啊？

　　李晓晨：家里有不到70平。60多平＋也是大了，然后可能更向往自由一点的生活吧。

　　从年初到现在，李晓晨也看了不少楼盘，不过越看心里越没底，最终把目光把自己父母东四环的家附近转移到了大兴，这次中秋放假，她打算再去大兴看看。　

　　李晓晨：平时上班没时间。

　　今年5月，李晓晨曾坐地铁去看过大兴这个楼盘，由于买房后计划开车上下班，今天她想乘出租车体验一下。出租车为了赶时间，特地走的高速，前后28公里，花费近一小时，　记者终于和李晓晨赶到了位于南五环外大兴的这处楼盘，这样的车程，比李晓晨想象的远很多。

　　李晓晨：要开车够远的，还得那个高速费啊什么的，还可能堵车，有点远。

　　记者：当时房价多少？

　　李晓晨：当时房价看的是两万三左右。

　　李晓晨的购房预算是140万元，当时五月份在大兴问到的售价每平两万三，她听了也有些犹豫。均价两万三，满打满算，她也只能买个60平方米的小户型，不过在那之后，再没见过更便宜的房子，她也只能再来大兴试试，然而，出乎意料的是，李晓晨一到售楼处，就被兜头浇了一泼冷水。

　　路人：卖完了吗？

　　保安：卖完了。

　　路人：卖多少钱一平米啊？

　　保安：两万多。

　　路人：两万几啊？

　　保安：两万几我也不清楚。

　　李晓晨：它是这样，当时要参加抽签摇号的话，是需要20万存款证明，偏贵。

　　李晓晨说，当时来看房时销售人员就提示说买房要排队，还要20万元银行存款证明，她当时没下决心。但如今，这样一个远在南五环外，总量近1500套房子的楼盘，7月20号开盘，不到两个月就被抢购一空。

　　记者：没想到？

　　李晓晨：没想到卖光了。之前也是摇号才能买，它要抽签，根本都排不上号。

　　记者：成交价多少？

　　李晓晨：成交价我当时问的是两万三.

　　老郇：现在两万五。

　　路边这位插话的人姓郇，五十多岁的郇先生今天原本也是来看房的。

　　老郇：两万五的住宅已经卖没有了，老百姓为什么要抢这房子，为什么房价老涨？我觉得主要是物价贬值造成的老百姓的心理恐慌，而且有了钱以后没的买，买股票它老跌，买金子睡不着觉，买大米不行长虫。

　　记者：你想买房吗？

　　老郇：我其实也是这个心理。

　　李晓晨：也是主要是大兴圈房子在看是吗？

　　老郇：我家住沙子口那边，现在那边太贵了咱买不起，所以大兴这一块，你像五环以外的，大兴区的，大兴区的比方说有一组楼盘现在都达到两万五两万七。比如说双桥挨着通州，去年还一万八，今年就都两万三了，一下涨了五千，百分之二十几。

　　眼看这栋楼盘也没了希望，两人都有些失落，最终，在郇先生的建议下，李晓晨抱着一线希望，去北京展览馆逛一逛秋季房展会。和李晓晨不同，郇先生家里共有3套房子。从1998年开始，他就将存款用于投资楼市，赶上了北京房价涨幅最快的时期。

　　老郇：但是我成绩不算太好，这十年只不过才有三套房子。

　　记者：在什么地段？

　　老郇：二环边上有两个，五环有一个。

　　郇先生现在有两套房出租，每个月有近一万元的租金进账。这两年，手头有了闲钱的他又开始琢磨起了继续添置房产。

　　记者：不怕房产税政策一下子下来。

　　老郇：我挺喜欢房产税的。

　　记者：为什么？

　　老郇：房产税一下来以后租金又收高了，会把房产税加到租户头上，而且我还得附加一点手续费。感谢政府给我们这些租房子的人又提高利润了。

　　记者：租户不会抗议？

　　老郇：租户一般的也不会，因为他没有办法，这是一普遍的，它是国家的不是我给涨的，是吧？

　　记者：你现在再去买新盘，以现在的房价再出租，您觉得回报率有多少？

　　老郇：如果你靠租金来还你这个房贷，它这个回报率是很低的，这个账不能这么算。还得算增值，就是说你两万块钱买的，过不了十年它变成六万了，是吧？它这个增值部分，主要是这一块是比较可观的。

　　郇先生的话似乎对李晓晨产生了影响，我们随她来到秋季房产交易会现场，她立刻一个挨一个地逛起了展台。

　　李晓晨：你们这边如果投资的话交通怎么样？临近哪个车站？均价多少钱？大约什么时候建好？需要排号吗？

　　不过让李晓晨有些失望的是，大多数新盘的价格都还没有确定。

　　记者：刚才的房子都没有价格是吧？

　　李晓晨：对。附近的价格也不知道，还没定呢。不是排号，它价格都还没出来呢，连参考价都没有，搞不清是什么状况。
　
　　老王：这个位置，这不是五环内，岳各庄知道吗，这个水平的这个，东西水平的，大概就是四五环之间的，你还到哪儿找这样的位置去。

　　记者：多少钱均价？

　　老王：三万多，按理说也可以了。你让我到远处去，我到塔克拉玛干大沙漠去，白让我住，我不可能去那儿，你现在房价又下不来，孩子要结婚又不跟我们住，是不是为这个才要买房。

　　王先生是买房大军里另一类人群，这次来房展会，他是带着必须要完成的任务，要为儿子物色婚房。

　　销售人员1：在东五环外的花园房。

　　老王：花园房？

　　销售人员1：花园洋房。

　　老王：我就问普通房子有没有？

　　销售人员1：没有。

　　老王：普通房子没有。哦，好叻。

　　老王：普通住宅多少钱。

　　销售人员2：没有普通住宅，我们卖的是写字楼和公寓。

　　老王：你说的是房山。

　　销售人员2：都是商住产品。

　　老王：现在兴这个。

　　销售人员2：有需求。

　　不过王先生看了半天，显得有些失望。这里展示的项目不是商住两用，就是别墅洋房。北京郊区两万多元的房价，对于王先生来说也很难接受，更别提日益上涨的物业费等一系列费用。

　　老王：现在物业都涨起来了，普通的物业没有了，一上来就说我这是最有名的带有国际的企业的物业管理，世界上，甚至把西方的最顶尖的物业搬到我们普通住宅，我们没有钱享受那个。

　　作为国营单位的退休员工，王先生并没有特别多积蓄，儿子供职于私营单位，每个月几千元的工资，还房贷也吃紧。面对居高不下的房价，王先生很是犯愁。

　　老王：目前的房地产，它怎么转型，怎么捋顺，中央也很难。一下到位形成地震，硬着落又不行，软着落老百姓等不行，你十八大说让我五年（收入）翻一番有什么用啊，我这么大年龄啊，你让我以后再（收入）翻一番有什么用啊，我孩子马上要用房，你让我五年以后在考虑行吗，不现实。

　　不过孩子结婚必须要有房子，王先生别无选择，价格再高，他还是坚决要买一套。

　　老王：打着了头能有300万，我得勒紧裤带。

　　在我们记者告别李晓晨和王先生时，他们还在继续寻找自己能消费得起的楼盘，希望他们有好运气。说到房价，与上涨一直如影随形的还有调控，从2003年国务院明确将房地产行业作为国民经济支柱产业后不久，调控也随之开始，　2010年以来调控更是密集出台。

　　三、政策密集出台 房价却仍居高不下

　　2010年1月10日，在过去多次调控的基础上，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，随后连续出台措施抑制房价过快增长。

　　2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，重申严打炒房。

　　2010年9月29日，国务院办公厅再次发出《为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，这一通知被称为“史上最严楼市调控政策”，全国各大城市纷纷据此出台地方性的调控细则，北京、上海、广州等14个城市先后出台楼市“限购令”。

　　2011年1月，全国施行房屋限购城市已达20多个，7月初，国务院常务会议提出“二三线城市也要限购”，限购城市增加至45个。随着限购规模的扩大，相应的“限价”、“限贷”政策也全面升级。

　　2012年，限购、限价、限贷；提高税收等房地产市场调控政策始终延续。

　　2013年2月20日，国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施即“国五条”，强调按规定对出售自有住房征收个人所得税，一时间，房屋交易者们为避税减税离婚现象剧增。各地限购令细则也全面升级，覆盖到全部行政区域。

　　然而十年中，中国楼市却依然可以用“房价与政策齐飞”来形容。仅以北京为例，数据显示，2009年，北京三四环的新建商品住宅销售均价为18213元／平方米。截至2013年9月8日，北京三四环销售均价已达到42380元／平方米。据此计算，从2009年至今，北京三四环销售均价涨了1.33倍。

　　随着房价边调边失控，销声匿迹一段时间的地王也开始重现，9月4日，融创中国在北京创下7.3万元每平方米的楼面价纪录；9月第一周以来，全国主要城市先后诞生5宗地王，令近期以来指望国内经济增速放缓或致房价下跌的买房人倍感失落，舆情热度急速攀升成为话题焦点。

　　十年九调，屡调屡涨，在迎来眼下正在进行的第十次调控后，效果似乎也不尽人意。根据国家统计局的数据，今年8月份70个大中城市住宅销售价格持续上涨，北京甚至领涨全国，面对着商品房价格迅速上涨和地王不断出炉，下一步房地产市场将何去何从？

　　四、短期房价不会回落　土地政策亟待完善

　　全国工商联房地产商会创会会长聂梅生对房地产有着多年研究，她认为，近些年陆续出台的调控政策，对于抑制全国房价起到了一定的效果。以全国平均房价同比涨幅下降速度为例（上表），2013年，全国平均房价涨幅由年初的18.8％一路走低，截止到8月份，已降至9.0％。不过聂梅生也指出，即使是9.0％的涨幅，与不高于GDP增长、不高于当地人均可支配收入增长的调控目标相比，也已超标，更不用说接下来即将迎来“金九银十”的楼市黄金期，单看北京今年截至8月的房价涨幅，也已达19％。

　　聂梅生：北京都已经19％多了，北京的GDP能到19％？不可能啊，肯定达不到。

　　虽然今年的调控目标已经很难实现，但聂梅生认为，最近北京的房价上涨，并不能归咎于政策失效。

　　聂梅生：这个过程是一个市场行为，这个市场行为说明了就是说如果前两年压的越多，后来反弹的就越多。另外，这里面有一个部分是预期，就是房子越涨他觉得越涨，不一定现在非得要买，他怕将来涨得到更多这个房地产房价问题，有相当多的预期。

　　聂梅生说，从数据来看，北京市今年8月份首次购房比重达92.8％，创历史新高，比年初累计提高了7个百分点，从中也可以看出前期抑制的刚性需求反弹较强，综合考虑，聂梅生对采取“国五条”即征收个人所得税20％等措施抑制房价的作用，并不持乐观态度。

　　聂梅生：坚决执行国五条应该就是北京做了一个应对，其他出台的陆陆续续比较晚，还有一些基本上没有反应，这件事情没有去问责，也没有继续坚决执行，然后开两会了。

　　而根据我爱我家提供的数据，在新盘倍受追捧的同时，北京二手房市场和租房市场也有明显变化，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，从交易量上来看，经过3月份交易量的井喷，目前二手房交易量依然低于去年同期水平，不过正在呈现回升的态势。

　　胡景晖：整个3月份的交易量将近四万五千套，基本相当于正常月份的三到四倍的交易量。紧接着到3月底北京市细则出台以后，交易量就开始急剧萎缩，4月份只有5000多套，那么慢慢地经过四五月份，五月份六月份，事实上看到从8月份以后恢复到8千套以上有可能到10月份会突破一万两千套，到年底可能还会有小的翘尾行情。

　　随着交易量的回升，北京二手房的价格也随之上涨。根据国家统计局的数据，8月北京二手住宅价格环比涨幅为1.2％，同比涨幅为16.4％。同时，根据我爱我家的估算，今年1到8月北京市平均租金为58元／月／平方米，同比去年上涨13.7％。

　　胡景晖：我觉得以往过去几年可能过去五六年之前，很多人说买不起房可以租房，但现在这句话也成为一句笑话。实际上来讲的话，买不起房租房对很多人来讲目前租金的压力也比较大，所以我觉得恐怕未来我们更多的要考虑到城市的规划，城市的合理布局，城市一个合理的人口规模，产业布局，包括人口的这样一个布局的安排，否则的话，在目前这样一个供求市场上，要想根本上扭转房租上涨的局面也比较困难。

　　未来房价到底向何处去？北京大学经济学院的冯科认为，未来可预期的时间段内，房价依然不会明显回落，地方无法贯彻实施中央政策抑制房价，一大原因还是在于土地财政。

　　冯科：土地财政肯定是存在问题，地方政府的对财政收入的依赖不能过渡依赖预算外的土地出让金，而应该回归到我们应该重新划分中央和地方的税种，在这分成比例在税种上做一些调配，给于地方更大的支持，使他减少对出卖土地形成收入的依赖，这样的话才会减少土地在政的负面影响。

　　半小时观察：调控房价需回归常识

　　十年九调，偏偏越调越涨，这房地产的价格为什么这么不服管？也许我们换个角度看，会更容易理解。以北京来说，已连续10年平均每年新增常住人口都在60万人左右，其中又以年轻人居多。2011年北京新增常住人口56万人中，20岁到39岁的年轻人占到62.8％。这些刚需人群，已成为房地产高价位的重要支撑力量。而另一方面，从土地供应上来看，这些年北京土地完成量始终不到50％，供需双方的矛盾也促使房价长期处于上涨态势。因此，稳定房地产价格，还需回归常识。对于一线城市来说，在适当加大供给的同时，也要落实好调控政策的相关规定，在稳定刚需的同时，有效抑制投机，使堵漏与疏导相结合，才能让市场逐步回归理性，才能消除人们对市场大起大落的担忧，使得房地产业得以健康稳定地发展。