6月以来，沉寂近两年的房地产市场出现了一些微妙的变化，部分一、二线城市交易量显著增加，有些地区的楼盘价格和二手房价也出现了微涨的局面。

　　在这样一个突如其来的变化面前，购房者、开发商、地方政府和学者等，各自有着不同的解读，有观点认为，房地产调控会功亏一篑。就在这样的敏感期，北京一块被业内人士称为“准地王”的海淀万柳地块引起了广泛关注，万柳地块原定于7月4日推出，但就在拍卖前夕，北京市国土局发布通知称，挂牌出让活动延至10日。　　

　　出让为什么会推迟？新的地王会出现么？今天下午，我们的记者赶到了出让现场。

　　北京海淀万柳地块东至北京华联万柳购物中心，南至万柳小区4号街，西至圣华寺路，北至巴沟村北路。总用地面积为38869.64平方米，建筑控制规模77739平方米，属于二类居住用地，该地块由于其地理位置优越，交通便利、并且周边拥有颐和园、人大、北大、清华等国内一流的环境、教育等优势资源，是北京稀缺的优质地块之一。

　　伟业我爱我家集团副总裁的胡景晖说：“周边都是高校云集，高科技产业区，然后又有很好的自然景观，所以这个区域，本身万柳（地区）已经形成了，北京豪宅或者高价房子的区域，这个地块出来，实际上巴沟，还是地铁10号线的起点，旁边还有三环、四环的快速路网。所以引起了很多开发企业的参与的热情和关注。”

　　为了探寻这块地的庐山真面目，记者来到万柳地块现场，让记者有些意外的是，在附近等生意的一些出租车司机很少有人知道这块竞拍的地块，甚至有的连听都没听说过，更别说拍卖的消息了。与一些开发商、媒体热捧的火爆场面形成鲜明对比。

　　记者在现场看到，这里荒草丛生、只剩下一些拆迁的痕迹，整块地已经用砖墙围起来，有两边的围墙外还有很大的广告牌。围墙一侧的小窟窿就是进出这块地的唯一通道。

　　记者：这块地，就是北京海淀万柳等待拍卖的土地，它的（建筑）面积有7万多平方米，（2012年）7月3号它的最高报价是19.56亿元，楼面底价平均每平方米达到2.5万元，被业内人士称为北京新的准“地王”，那么它最终的拍卖价格达到多少？它的推出对周边楼市，北京房价产生什么样的影响？在房价调控政策的情况下，它的推出又意味着什么呢？

　　麦田地产业务员：大家估摸着算的话，（楼面底价每平方米）应该在5万（元）以上。

　　北京中原房地产经纪有限公司总经理助理张大伟：应该会超过3万，大概在3到3.5万之间。

　　北京中原房地产经纪有限公司万成华府分行经理孙建辉：（楼盘成交价每平方米）我觉得，也应该在9万（元）左右，因为我们也接待过很多一手楼盘的开发商。

　　一家房产中介公司的负责人还按照预测的拍卖价格，给记者大致算了一笔利润账。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖：我们算个账，如果说五万多的底价，7万的成本，很可能定价会定在九万块钱左右，因为当地现在的豪宅已经卖到八万到十万了，定在九万可能卖的出去的，如果挑战一下，如果卖到十万，如果是十万那就是一平米那就是三万块钱的利润，如果一平米是三万块钱的利润，加在一起是不到四万的这个建筑（用地）面积，大概利润可能在10个亿左右。

　　万柳地块一推出，就吸引了包括融创、保利、万科、方兴在内的10家知名房企或联合体，自6月19日起到7月3日下午16点55分，报价已到达10次，最高至19.56亿元，照此计算，楼面底价已达到25161元／平方米，业界预计该地块将成为北京市有记录以来新的“单价地王”。

　　然而，7月3日下午，北京市国土资源局突然发布公告称，“因故暂停海淀区万柳地区居住用地项目（六郎庄搬迁平衡资金用地）国有建设用地使用权挂牌出让活动，将2012年7月4日的交易活动调至7月10日进行”。该通知不仅让最终成交价再度充满悬念，而且延期本身也成为各方分析猜测的热点。

　　中国人民大学财经金融学院副院长赵锡军：我的理解，（万柳地块延迟竞拍）是有几个方面，也许可能准备工作没有完全做到位，可能还需要再继续一些准备，第二个的话，可能市场方面这个不确定性还继续存在，第三个就是说，政策方面可能还会有一些不同的理解。23：15因为后边确实涉及到，如果我一个超乎寻常的高价来成交，会给市场带来什么样的反映，会给居民那些买房子的人带来什么样的信号？然后又会政策上面做出什么样的反馈？它不确定。

　　在中国房地产学会副会长陈国强看来，除了上面的诸多原因外，还有一个重要原因。

　　中国房地产学会副会长陈国强：这里面需要做平衡，包括推出，推地的策略，推力的力度，推力的，应该说推力的方式，出让的方式等等。

　　记者：是不是还可以这样理解，它推出的时间，包括它出的价格方面，是在老百姓敏感时期？

　　陈国强：时间的选择上，推地的方式上，以及如何降低这块地的，实际上对于市场的上的冲击，我觉得肯定有运作空间，可以做得更好一些，毫无疑问。

　　就在刚刚过去的一个月时间里，央行两次非对称降低银行存贷款利息，本来是为了进一步减轻企业，特别是中小企业负担，结果却作用在了楼市上，全国部分楼市出现了久违的量价齐升迹象，万柳竞拍地块也就在敏感时期成为了关注焦点。那么万柳地块为什么受到如此高的关注？这次出让对万柳地区周边楼盘、北京房地产市场又有什么影响呢？

　　采访中，记者了解到，万柳地块引发关注有诸多原因。2010年3月，全国两会后，北京两天拍出三个“地王”，其中望京的一处地王楼面底价比周边楼盘的销售价格还贵，被业内人士称为“面粉贵过面包”。

　　受此影响，地王周边楼价迅速飞涨，直到国务院出台限购限贷政策，几近失控的楼市才刹住车。今年的“地王”还会产生蝴蝶效应吗？对北京乃至全国房价影响力又会有多大呢？

　　记者：这里是北京东城区香河园3号地，2012年4月16日，该地块以19.15亿元拍出，折合楼面价每平方米约2.57万元，一度被称为北京新“地王”。记者来到这里了解房价涨跌情况。

　　记者：现在这边的小区，一个平方米卖多少钱？

　　群众甲：没什么变化。

　　记者：现在几万块一平米？

　　群众甲：还不是三万多。

　　记者：有没有什么上涨？

　　群众甲：现在涨倒没有，但是没降。

　　群众乙：这儿真没影响。

　　记者：以前多少？

　　群众乙：以前四万三四。

　　记者：现在呢？

　　群众乙：现在四万，还低了。

　　记者：你在这儿住了多长时间？

　　群众乙：十年了。

　　记者：这里头卖多少钱？

　　群众丙：怎么也得五万（元）左右。

　　记者：跟以前有什么变化吗？是上涨了还是？

　　群众乙：没涨吧。

　　记者：我看今年4月份，不是旁边香河园3号地拍卖，它对你有没有影响？

　　群众乙：没有影响。

　　记者：没有上涨？

　　群众乙：没有感觉，不知道。不好意思。

　　从调查了解的情况看，香河园3号地竞拍成交后，对周边的楼市房价影响并不明显。与香河园3号地一样，万柳竞拍地块也是总体面积不大的小块住宅用地，都属于优质地块，但为什么万柳竞拍地块的热度大大超过了香河园3号地呢？

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞：第二个原因，当前处在房地产调控一个非常微妙的关键时期，特别是因为5月份以来，宏观经济政策的调整，使得人们的预期发生的一些变化，那么万柳地块拍卖，这个事情给人们的预期，给人们的对房地产的市场未来发展，对国家政策的调整，对房地产企业以及金融机构，还有投资者未来的预期和行为产生了很多的联想。

　　根据统计，6月份，北京、上海、广州、深圳等城市的成交量急剧攀升，其中北京成交了25602套住宅，环比涨10.5％，同比涨了50.6％。中国指数研究院提供的数据显示，6月份，监测的100个城市中新建住宅的平均价格环比上涨了0.05％，涨幅虽然不大，但意义非凡，因为过去9个月里百城平均房价一直处于下跌通道，而现在则止跌反转。其中，有45个城市环比上涨，北京表现最突出，涨幅达到了2.29％，领先于其他城市。在这种价格反弹的情况下，万柳竞拍地块其实已经被各方赋予了特殊意义，带有楼市风向标的作用，不被关注都很难。

　　中国房地产学会副会长陈国强：（楼面）底价已经（每平方米）两万四（千元），这个事情本身，就是它确定这个地没成交之前，已经注定成为一个地王项目，就从单价来说，我想在这么一个比较敏感的时期，有这么一块地的让，引起各方的媒体的关注可以理解，当然我们也需要提醒的，就是我们媒体的在看待这块地的时候，还是希望能够以平和的眼光来看待，就是不要把这个事情本身不恰当的放大。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖：万柳这个地块，是一个很特殊的地块，它的区域土地价值，和它周边的情况决定了这个地块能够呈现出来一个高价成交，而那边的高房价由于各种原因，也是能制成的，但是这是一个非常特殊的个案，这个个案其实本身影响不了整个北京市的房价，也不会对一些比如说现在卖到均价两万左右房价产生太大的波动。04：15但是由于这个信号在，所以大家有所期待。

　　在胡景晖看来，万柳地区的房价跟北京远郊区的房价没有可比性，所以，万柳竞拍地块不会对北京市的地价、房价产生多大影响，不过，也不排除一些跟风的情况。记者调查发现，万柳地区周边小区的房价已经有了变化。

　　麦田地产业务员甲：就是客户增多了，因为客户都对这个房价比较敏感，比我们对市场都要敏感，就最近因为像这个竞拍。

　　麦田地产业务员乙：您看看这边万柳地王出来之后，比如说碧水之类的这些整个万柳的13个楼盘，整个上涨的幅度，（每平方米上涨）都在3000以上，就说（每平方米上涨）单价，单价在3000（元）以上，就是这个样子。

　　而另一家房产中介公司的负责人告诉记者，他们经营销售的高档楼盘万城华府，现在每平方米均价已经8－9万元，由于万柳地区周边都是成熟小区，已经没有新房销售，都是二手房，价位最低的小户型，5、60平方米的，每平方米也得4万元左右，一般中档价位5、6万，高档的，如万城华府，每平方米8－9万元。而且与房价上涨相对应的，附近楼盘的租金也在上涨。

　　记者：比如说这个小的一居室？

　　孙建辉：一居室的租金在2010年的时候，应该是在2000（元），（现在）5000、6000（元），基本上两年翻了一倍。

　　据业内人士介绍，这次5、6月房屋交易量的上涨，主要有三种需求，一是刚性需求，如结婚用房；二是集中放量的高档楼盘、豪宅等；第三，恐慌性购房。但是即使这样，从库存的情况看，仍然是买方市场。

　　胡景晖：从2012年年初来看的话，当时北京市的商品房库存就是符合消费条件的，没有卖出去的有13万套，今年新增的商品房供应量有7万套，这就20万套，政府承诺保障性住房有10万套，这就30万套，按照去年的消费节奏和交易量，二手房房挂量应该也在20万套左右，加在一起，今年北京市有50万套的供应，包括库存的新增商品房和保障性住房。而目前，据统计，北京市符合现在条件，能够有资格引发贷款支持，能出手买房的需求，不会超过25万套，也就是说，今年年初就既定了市场的供求比例，是二比一这样一个格局。

　　胡景晖说，不仅一线城市，库存量充足，就是二线城市也是如此，如福州、苏州、青岛、厦门等，2012年年初是将近56万套，到现在库存仍然有54万多套，还处在供大于求的情况之中。

　　虽然从库存来看，房地产依然是买方市场，但我们也注意到，房价就像被压下的弹簧，随时有反弹的可能。6月8日到6月18日，10天之内，包括住建部、发改委、央行、银监会等四部委密集表态，表示决不放松调控政策。一方面是相关部委的表态，一方面是各地楼市的量价齐升，调控政策到底何去何从？房地产市场下一步会是什么走向呢？

　　北京万柳地块的出让引发了各方面广泛关注，而人们关注这一出让的背景就是眼下楼市似乎在回暖，数据显示，6月份，北京、上海、广州、深圳等城市的成交量急剧攀升，北京的成交同比上涨50.6％。在此背景下，万柳竞拍地块也就被赋予了楼市风向标的意义，事实上，近段时间以来，在全国一二线城市，都出现了量价齐升的现象。

　　应该说，土地财政在各级地方政府都不同程度的存在。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖以北京市为例，给记者介绍了这两年，土地收入在财政总收入中的比例。

　　胡景晖：（2010年北京市）整个财政收入是2300多亿，土地出让占了1500多亿，就是在2010年的时候土地成交很活跃，占60％、70％，超过了一半以上。2011年，财政收入基本增加，全市超过3000亿首次，达到了3006.3亿，同的土地出让就开始呈现一个下降的趋势，因为调控之后有所减缓，土地成交是249宗，根据累计的成交数额土地成交的累计金额只有1055亿，下降到了三分之一这么一个规模。也就是说，实际上在财政收入增加的同时，努力也（在）摆脱土地财政，一个信号。

　　陈国强 ：这个在和其他城市相比，北京的这个比例已经算比较低了，但是依然面临一个过渡依赖土地收益，土地财政，过渡依赖这个房地产行业的这个问题。四个一线城市，它都短期内恐怕需要，还都离不开房地产对它的所做的贡献，不能忽略房地产的作用。31：05

　　陈国强说，不光大城市存在土地财政问题，很多中小城市也存在，甚至比重更高，有些地方的土地收入要占当地全年财政收入的60％、70％，低的也有30％、40％。正是由于对土地财政的依赖，一些地方政府打擦边球，或者出台变相松绑的房产调控政策。

　　中国人民大学财经金融学院副院长赵锡军：跟投资产相关的，和地方政府拥有资产最大的就是土地，它可以通过一些投资的一些操作的甚至投机的一些方式，把这个价格炒上来。这个就比做实体经济的结构转型要见效快，这个来的这个资金的也比较快，它可能是立竿见影的，所以它走的这个捷径。

　　分析人士指出，中国的房地产市场一直在一个怪圈里循环，越涨越调，越调越涨，直到2010年4月国务院出台有关限购限贷政策，才打破了这个怪圈。但是行政措施总会要退出市场，眼下房地产的一些小幅反弹，实际上部分是担心限购限贷政策退市而产生的心理恐慌。因此，建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系是当务之急。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞：这个应该说专家们都提了很多，政府有关部门也比较清楚，但是就是它需要决心和时间，这里面就涉及财税体制的改革，土地制度的改革，包括房地产税的增收等等，涉及的问题都是一些重要的深层次的问题。

　　中国房地产学会副会长陈国强：这个一方面做减法，一方面做加法，做减法就是一方面通过限量的手段来抑制不合法的需求，做加法主要通过增加保障房的供应，增加主动商品房的供应。必然伴随着，像类似于万柳地块这样，适合开发中高端地块，这里面需要做平衡，包括推出，推地的策略，推力的力度，推力的应该说推力的方式，出让的方式等等，这些方面有操作空间或者是运作空间。25：47

　　在记者的采访中，一些专家学者建议，在建立房产调控长效机制和政策体系出台之前，一定要充分重视和解决目前房地产市场信息混乱的问题，稳定公众对房产市场走势的预期。

　　赵锡军：这个问题要几个方面来解决了，第一个，你要提供统一的让老百姓能够合理稳定的预期了，第二个，就是信息是非常关键的，稳定预期，第二个的话，你要怎么样来建立长期的健康的房地产市场，要有一个规划，而不是说各方面这块地什么价？这个房子价，这个杂乱的信息来影响大家的判断。这个市场没有一个长期的规划，它就会无序，就会混乱，就会各种各样的信息满天飞。

　　胡景晖：我觉得我是做房地产，但是没有世界上任何一个经济强国，因为房地产成为世界经济强国的，但是同样我们作过去任何一个世界强国上，都在房地产问题上栽过跟头。人类有史以来最大的金融危机，就是美国爆发的次贷危机他的源头也在房地产上。宏观调控这个政策要坚持下去，要避免一些局面问题，过滤现象对市场，对整个市场舆论，对整个市场的干扰，我觉得这一点在这个关键的时期是非常重要的。

　　随着楼市量价齐升，地王重新露面，而与地王紧密相连的则是土地出让金，数据显示，以北京来说，今年上半年，北京土地市场成交量创4年新低，土地均价创3年最低，土地平均溢价率创5年最低，土地出让金创5年最低。1到6月份，北京土地出让金累计为144.88亿元，仅为去年全年的13.7％。而业内人士就此指出，地方政府依赖土地财政的局面不改变，房地产调控就难以真正成功。

　　据中国指数研究院最新发布的百城指数显示，（字版）6月份全国100个城市新建住宅的平均价格为8688元／平方米，环比上涨0.05％，结束了自2011年9月以来的连续9个月环比的下跌态势。楼市回暖之声四起。日前浙江台州就出现了购房者通宵达旦排队抢购的情景

　　台州某房地产经纪公司总经理吕军　：我们这个店，累计的话，（二手房）从一月份到四月份加起来，还没有六月份一个月成交量多。

　　除了通宵达旦排队抢购，台州多个新开盘项目，甚至出现了因为购房者太多，而不得不实行实名摇号购房的情况。

　　记者：小汪你觉得这个价格怎么样？

　　消费者小汪：我也不清楚，反正买来再说吧。他们都说好嘛，我就买了。

　　受消费者对未来房价上涨的担心，台州的一手房成交量在今年4月达到谷底后，从五月开始强势反弹，成交1242套，比四月几乎翻了一番，而六月成交更是猛增至1728套，又大涨了近40％。

　　在南京某楼盘，置业顾问告诉记者，尽管该项目的2期尾盘售价上调了一千元左右，前期的折扣基本取消，而且91平米和104平米的小户型已经销售完毕，只有144平米以上的大户型可供选择。

　　南京仁恒江湾城销售人员：差不多在23000元（每平米）上下 优惠比原来少 原来优惠多一点 现在至少少两个点。

　　一些开发商借着销量猛增之势，趁势提价。上周末，南京就有6家楼盘推出新盘，尽管房价略有上升，但销量却依然不错。位于南京市浦口区珠江镇板块的中海万锦熙岸近日推出116套新房源，开盘仅1小时，就卖了8成以上，销售额过亿。对比上一批高层房源，本次开盘的产品，价格从8500元每平米，上升到9000多元每平米，个别好户型售价过万。

　　南京中海万锦熙岸购房者：这价格你觉得怎么样，买贵了还是买便宜了？你看我这个表情就知道了，我觉得我买得是有点心痛，压力很大。

　　上海最新公布的数据显示，今年第二季度新建商品住宅涨幅同比上涨约在10％左右。而就在上周，上海楼市的成交量更是创下了近一年半来周成交量的新高。清闲大半年的中介小赵，从5月开始终于迎来了自己的忙碌期。

　　德佑地产中介赵锐：刚刚这个业主的话 ，开始的议价空间，（报价）是430万。现在的话他自己，又涨了10万 440万　。

　　小赵说，从5月份开始，门店二手房的生意就明显好了起来，到了6月，二手房价格甚至出现价格抬头迹象。市场的回暖从贴在墙上的员工业绩表就能看出。据上海二手房指数办公室的统计，6月份，上海二手房指数在持续8个月的下跌走平之后，首次上扬，价格环比上涨0.16％。

　　除了商品房交易市场异常火爆外，全国范围内多个一线城市，开发商也竞相溢价拿地。6月18日上午，在广州市经营性土地推介会上，近200家国内外知名企业经过激烈的角逐，产生了广州新地王。广州市天河软件园高唐新建区地块由三家开发商参与竞投，最终竞投价从3亿530万元投至3亿8000万。　

　　拍卖师：　18号11亿5000万 ，78号11亿5200万 ，18号11亿5400万 ，78号11亿5600万 ，18号11亿5800万 ，78号11亿6000万。

　　现场白热化的程度甚至让拍卖师不得不提醒价格已经超过警戒线。最终，经过超百次的举牌，该地块以高出起拍价4亿9014万近三倍的13亿2200万的天价成交，折合楼面地价将近33000元每平方米！而将其收入囊中的恒大集团负责人并不愿做任何回应，就匆匆离开。就在同一天，经历34轮竞价后，北京门头沟区龙泉镇F1住宅混合公建用地被地产商以2.785亿元的报价，溢价率50％，打破北京住宅用地两月“零成交”。
　　开发商高溢价拿地的情景在本月并非只此一天：　6月13日，上海市青浦区以111.9％的高溢价成交了一幅土地总面积为4.98万平方米的商业、办公地块，该地块挂牌起始价为1.8亿元，最终被元祖投资有限公司以3.81亿元的高价投得，成交楼面地价达到4849元／平方米。

　　6月11日，北京通州房地产开发有限公司以总价3.4亿元获得运河河西区西海子棚户区两经营性用地，楼面价11800元平方米，创下区域新高，

　　6月5日，南京成交多宗地块，其中，位于南京南站附近的一幅住宅地块被万科以溢价2000万的9.41亿拍得。

　　国内实施严格的房地产调控政策已经有一年多的时间了。虽然房价不再像脱缰的野马一样疯狂上涨，但是只要有一点风吹草动，关于房价再次上涨的传言就风生水起。像前两天央行关于下调存准率的消息一出，关于房价上涨的预期再次变得强烈，似乎房地产的春天马上又要来了。
　　出现这样的现象，一方面说明房价只是暂时被各种政策手段抑制，并没有真正进入合理通道，另一方面也说明住房的需求依然没有得到很好的满足。温家宝总理半年之内五次提到坚持房地产调控不放松，7日在常州考察时又强调三点：一要继续坚决抑制投机投资性需求，防止变相放松购房政策，防止不实信息炒作误导；二要积极引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求；三要继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给。
　　这三条掷地有声的要求显示了国家对房地产调控的信心和决心。我们也希望相关部门能落实这三条要求，尽快让房价回归到合理水平。