观众朋友大家好，欢迎收看《经济半小时》。近段时间，针对国内部分地区楼市库存压力较大的问题，国家多个部门先后出台信贷、税收等多种、多项政策。同时，一些地方政府也纷纷跟进，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种方法加速去库存。在多地密集去库存的政策中，沈阳的房地产新政尤其引发了公众的关注。那么当地库存压力有多大？都采取了哪些措施积极去库存。我们来看《经济半小时》记者的调查。

沈阳“零首付”一日游，库存高起楼市压力巨大，分期首付购房抵御资金难。

2016年3月1日，沈阳市政府发布《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》，内容包括：对个人购买住房给予奖励政策；公积金最高贷90万元；土地供应减半；降低二手住房交易税费；鼓励农民进城买房居住等。而其中，最为劲爆的一条就是：“对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行‘零首付’政策。新政一出，很快引起各方关注。

在零首付引起热议时，沈阳市委宣传部官方微博于3月1日22点称，暂停相关“零首付”政策。

这一“0首付”新政仅存活了不足8小时，即被叫停。这背后究竟有着怎样的隐情呢？

1月28日下午，一场关于去库存的座谈会在沈阳金厦广场11楼召开。

召集者为沈阳市房地产业协会，该机构主管单位为沈阳市房产局，包括碧桂园、五矿地产、五洲城等10家开发商到会。

香港联翔集团总经理杜宏鹏：这个政策其实是政府出台的，但是实际上它也做了大量的调研，有很多的企业或多或少都参与其中。那么我们的话，我本人也参与了，也参与了其中一些环节。

杜宏鹏是沈阳当地一家房地产公司的总经理。他告诉《经济半小时》记者，在沈阳市二十二条房地产政策出台之前，当地相关部门几次专门组织房地产企业进行调研讨论，征求意见。可以明显感受得到，政府部门去库存的巨大压力。

杜宏鹏：从土地供给方面，从刺激需求方面，从开发商降低分担等等，当然也是提出一些想法跟建议。其实我觉得零首付，我觉得它的初心还是好的，就是想让更多想买房子的人，暂时买不起的人，或者说压力比较大的人，能够让他尽量的能够及早进入到市场进行购房，这是出发点。

沈阳市政府密集讨论去库存的方案，与中央政府去库存的决心密不可分。2015年底，全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长陈政高对2016年工作任务作出部署，要把去库存作为房地产工作的重点。而杜宏鹏参与的春节前的这次座谈会召开后的1个月后，3月1日，沈阳市的22条房地产新政悉数公布。其中就包括为外界诟病的零首付。

沈阳356房产网主编李栋：因为沈阳的库存量一直很大，一直处于一个缓慢地去库存的状态。其实政府里面也想是说通过一系列的政策，实现一些安居的梦，让更多人来买房，也就是去库存，（政府）希望出台的政策加速这个进程，这样来讲的话，就是让房地产市场更快地活跃起来。

按照央行和银监会2016年2月的最新政策，购房者首付比例最低20%，沈阳22条中的“0首付”政策显然与此相悖。

按照央行和银监会2016年2月的最新政策，在不实施“限购”的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。也就是购房者首付比例最低也要达到20%。从监管政策层面来看，这一新政并不合规。

中国指数研究院常务副院长黄瑜：沈阳可能他们也是比较着急，也是希望能够把这个政策贯彻下来，并且希望通过这个政策的执行能够让这个市场有所改变。

新政一日游，折射出了沈阳楼市的焦虑。那么沈阳房地产市场库存压力究竟有多大？

《经济半小时》记者首先前往沈阳市浑南新区。这里曾经因为2013年的全运会而声名鹊起。

楼盘推销人员：都是现房，即买即住。

《经济半小时》记者：他卖的怎么样？

楼盘推销人员：卖得挺好的。

《经济半小时》记者：卖的挺好的，你们还过来推销？

楼盘推销人员：咱们不都是做广告的，他们都是，家家都有。

在沈阳市浑南区一家售楼处附近，一名推销楼盘的大姐热情地拦下《经济半小时》记者，极力推销他们的楼盘。

楼盘推销人员：现在都入住了，过去看一下，了解一下买不买，都没关系，你们自己看房自己说得算，了解一下子吧？

就在《经济半小时》记者犹豫要不要进去时，又围过来三四位推销人员，都争着要拉《经济半小时》记者过去看房。

楼盘推销人员：跟她去吧，好长时间没找着客了

《经济半小时》记者：找客多少钱？

楼盘推销人员：没有钱。

《经济半小时》记者：浑南这边卖的怎么样房子？

楼盘推销人员：挺好卖的，我们都在市政府旁边，市政府搬过来的旁边，就这个楼。

在多个楼盘的售楼人员的反复推销下，《经济半小时》记者选择了其中一位，来到了到他们的售楼处。登记好联系方式，售楼处的销售人员开始跟《经济半小时》记者介绍起这个楼盘。《经济半小时》记者看到，在这家名为首创光和城的售楼处里，空空荡荡，没有什么人气。而这名售楼处工作人员却告诉《经济半小时》记者，自己的楼盘非常好卖。

售楼处工作人员：如果不好卖，不是活动盘，是死盘的话，咱也不可能在这守着，这老远，打车都费劲。

《经济半小时》记者：这个有死盘吗？

售楼处工作人员：死盘很多，有的是。

尽管宣称自己的房子很好卖，可售楼处工作人员告诉《经济半小时》记者，为了让利客户，首付可以分期付款，也可由开发商先帮忙垫付。

售楼处工作人员：像四期这边，首付可以分期。你可以分四年慢慢给，没有利息。现在买房就是交个两三万块钱。

《经济半小时》记者表示要考虑一下就从这家楼盘出来了。刚出来，就又有几名楼盘推销员围了上来，争着拉《经济半小时》记者去看房。

楼盘推销员：挨着新市政府近，咱家旁边就是中央公园。

我先再往那边走走看看 有事呢现在

楼盘推销员：完了你再去碧桂园。

楼盘推销员：现在你想去哪啊

楼盘推销员：碧桂园我有认识的置业一个顾问，我同学在那

楼盘推销员：对

楼盘推销员：别那样是的，小伙。

楼盘推销员：你说谁呢？

楼盘推销员：说他呢，人家碧桂园都谈好了，你有置业顾问，谁没有置业顾问啊？

为了争抢客户，几名楼盘推销员争吵起来，《经济半小时》记者只好借故匆匆离开。

随后，《经济半小时》记者又在浑南区转了几个楼盘，售楼处都没什么人气，有的甚至已经停止销售。

博荣水立方售楼处工作人员：买房子现在卖不了，贷不了款。

《经济半小时》记者：为啥？

售楼处工作人员：开发商跟银行有点呛头应该。

《经济半小时》记者：那是三期贷不了是吧？

售楼处工作人员：对，三期。

《经济半小时》记者：什么时候能贷？

售楼处工作人员：不知道等开发商信儿呢。

《经济半小时》记者：多久了？

售楼处工作人员：挺长时间了。

在一家名为博荣水立方的售楼处，销售已经停滞，工地也已经停工。而在另外一家名为“金道万丽广场”的售楼处，大门紧锁人去楼空。

透过破损不堪的钢板围栏是一片杂乱的工地，锈迹斑斑钢筋竖在地基上，显然已经停工很久。

而在另一处名为“金道城”的售楼处，一名工作人员告诉《经济半小时》记者，停滞楼盘的开发商已经撤资，交由另外一家开发商接手。

金道城售楼处工作人员：因为金道那边自己资金有问题，没有办法运营下去了，所以只能找下一家开发商，现在也没有办法。

《经济半小时》记者：那后面开发那个也是因为资金问题。

售楼处工作人员：对，因为资金问题停的。

在沈阳市浑南区的中央公园附近，《经济半小时》记者看到，虽然是周末，天气也还不错，但中央公园广场上却空空荡荡的。只有几名环卫工人，在广场边走动，没有什么人气。空旷的马路上，偶尔驶过一两辆路过的汽车。

远处成片的新建楼盘拔地而起，有的已经封顶，有的还没有完工。到处是高耸的塔吊，等待天气回暖，工地开工。

随后，《经济半小时》记者驱车穿过沈阳市主城区，一路往北，来到沈阳市的沈北新区。沈北新区，规划面积达到1098平方公里，这一数字是整个主城区总面积的3倍。这里同样分布着成片的楼群。

马路两边的广告牌上“0首付”“1万首付”等促销字样随处可见。

那么“零首付”购房究竟是怎么一回事呢？《经济半小时》记者走进一家售楼处进行询问。

售楼处工作人员：零首付，可以。

《经济半小时》记者：零首付什么意思？

售楼处工作人员：就是你先交1万块钱，因为这个买房不可能1分钱不花，你把房定下来之后，回头你的首付款，比如拿11万来举例子，你先交1万，加上后面的零的几千块钱，剩下的十万，我们给你做分期五年，一年就打两万来算，每年12月31日进行还款，只不过说这个单价有一定的提升。

《经济半小时》记者：有利息吗？

售楼处工作人员：没有利息，这五年期间没有利息。

《经济半小时》记者：这是谁做，是你们开发商做？

售楼处工作人员：对，我们开发商自己做。

在走访中了解到，为了增加销量而售楼处工作人员告诉《经济半小时》记者，分期首付购房，在沈阳当地常见的销售策略。

售楼处工作人员：说是零首付，打的广告，都是噱头而已，说白了，现在卖房子都差钱，不这么打广告，谁过来买房子，谁过来看。

售楼处工作人员告诉《经济半小时》记者，零首付其实是一种促销手段，都是噱头而已。

《经济半小时》记者了解到各个售楼处所谓的“零首付”其实是一种促销手段。具体做法是先由房地产商替消费者垫付首付款，然后再由消费者分几次把首付款归还给开发商。《经济半小时》记者走访多个楼盘，各种打折推销随处可见。据中国指数研究院数据显示，截止到2016年2月，沈阳商品房可售面积4545万平方米，去化周期为33.1个月。也就是说，沈阳要卖掉这些商品房需要33.1个月的时间，而正常的去化周期为10到15个月，沈阳显然已经远远超过这一警戒线。

黄瑜：一般的二线城市我们看了现在最新的二线城市出清周期的这个时间的话，大概在11个月左右。那它要跟三四线城市比较严重的也就在将近三年的水平，它实际上就是说也跟三四线城市差不多了。那实际上就是说这样的话它的短期的这个出清周期也是非常长，这就属于库存量比较大。

3月1号，沈阳市政府出台房地产新政只出台了不到一天就被叫停。尽管其中部分条款有违规之嫌，但也不难看出当地政府希望迅速破解房地产库存压力的急迫心情。事实上，在政府部门积极推动下，房地产企业的努力下，沈阳的房地产市场已经出现回暖的趋势。

卖房送铺送温泉，一二手房联动销售，开发商去库存不遗余力。

早上八点半，王艳军来到位于沈北新区的公司，照例先到售楼处去看一看。

辽宁瀚博集团有限公司总经理王艳军：怎么样最近?

沈阳皇家御湾项目售楼处销售经理左佳华：最近还行，这两天的上客，您看一下。

王艳军：现在咱们库存这一块量比较大一些，最近感觉到形势怎么样？

左佳华：最近的形势不错，因为前一段时间天气比较冷，所以政府也没有什么新的信息释放，随着近一段时间的信息释放，这边加上天气暖和了，逐渐逐渐上客，也逐渐逐渐开始增多。

王艳军，是沈阳当地一家房地产开发公司的负责人。建筑行业出身的她，已经从事房地产行业30多年。每天上班之前，她都要到楼盘售楼处，找销售经理了解一下销售情况。去库存，是她现在每天都在考虑解决的头等大事。

王艳军：因为最近我们能保证一天卖一套，特别是我们推出了买房送铺（这个），周六卖的就是沈阳市区的人，因为沈阳市区的人能到沈北地区来卖房子的，还比较少，现在开了一个好头。

为了促进销量，王艳军的公司专门推出了“买房赠送商铺使用权”的优惠政策。

看到最近销售形势有所好转，王艳军的心里也踏实了一些。她告诉《经济半小时》记者，沈阳的零首付新政虽然备受争议，但是22条新政确实对当地房地产市场起到了一些推动作用。春节过后，自己的楼盘销量有所增加。

政府出台的系列政策推动着房地产市场，王艳军表示要抓住这个机会，尽快地多消化房子，多去化房子。

《经济半小时》记者：现在您了解到的情况怎么样？

王艳军：比以前好多了。

了解完销售情况，王艳军又向销售经理小左，询问起了公司引入外部销售渠道的事情。

王艳军：明天这一块渠道就进来了，渠道进来以后，我们要求在沈阳市，至少半个沈阳市要家喻户晓知道我们的项目，所以在这一点上，一定要重点督促他们，好吧？

左佳华：行，这个没有问题。

王艳军告诉《经济半小时》记者，2002到2012的十年，是沈阳房地产发展的黄金十年。她至今仍然记得，2006年他们的一个楼盘开盘时的火爆的场景。

王艳军：就是老百姓买房子是站排就买，老百姓提现金去买，甚至一套房20万，10多万、20万，那个时候的房价不高，3000多、4000多的时候，他提全款来买房。而且有的时候站排的时候站二三百，买不到房，这就是我经历的一个最辉煌的年代。

而如今，沈阳房地产市场相比从前已经发生了巨大的变化，这样的变化是从业多年的王艳军所没有经历过也没有料想到的。

王艳军：从2012年以后，这个年代就已经过去了，逐步地就感觉到房地产的疲软。

王艳军告诉《经济半小时》记者，2012年开始，沈阳很多开发商开始感受到当地楼市的变化，而真正让开发商感受到楼市寒意的是在2014年。

王艳军：到我们售楼处的时候就明显感觉到，你看我（2014年）上半年的时候，每一天还能来一个10多组、20多组来看房，至少一天能保证5组，等到过了这个6月份的时候，好了，非常冷淡，一天一两组，甚至有的时候，一天一组客户都没有。

销售不旺，带来的是房屋的大量积压，王艳军的企业也不例外。

王艳军：我们在手的库存也有10个亿的东西在手，如果今年不多，我要能把我去库存，去掉2个亿，那就会解决我很大很大一个问题，那么这个库存怎么去，这是我们面临的、去思考的。

王艳军告诉《经济半小时》记者，公司上下都把去库存、拉销量当做第一要务。而她本人也把销售当做首要工作来抓，甚至作为总经理的她也要承担销售任务。

王艳军：我在一季度自己给自己定了，我必须带销售人员我要完成200万，我坐在办公室也要完成200万。

《经济半小时》记者：现在完成多少了？

王艳军：现在已经完成140多万了。

为了尽快去化库存提升销量，王艳军他们也在提升服务和产品附加值上想尽办法。

为改善楼盘区交通的情况，开发商自行定制公交，来延长公交线。

王艳军：由于这个地方现在是在交通方面还有需要改进的，这样我们为了方便老百姓出行，我们自己做了一个定制公交，定制公交就是236的一个延长线，它为老百姓的出行创造了一个非常方便的有利条件，因为它直接到这个正良地铁口，也就是说航院那个地铁口，这样让老百姓不管你是购物，还是出行，都解决了他们的非常交通不便利的问题。

除了定制公交，为了提升小区配套服务质量，王艳军还准备在他们所售楼盘建一个温泉。

王艳军：我们已经打温泉，物探已经完事了，我们那边准备把温泉引进来，如果政府的配套跟上的话，我们把温泉引进来以后，真正使得这个退休的员工、市区的员工能够到我们这来养老，真正做到一个养老的后花园。

又打温泉，又建公交线，王艳军的公司在这个楼盘上的投入确实狠下功夫，而这些都不在最初的楼盘设计规划里。王艳军觉得，尽管销售的成本增加了，但这些投入都是值得的。

王艳军：投入成本也会很大，但是你不去提高你的品质，那老百姓怎么选择你啊，你得让他有选择你的理由是什么。这么大的库存量，沈北的库存量太大了，那你要没有一个吸引老百姓的一个东西，他真正能上你这来呢，实实在在的一个，他想能享受到的东西，他怎么会来，他不会来。

 
在王艳军公司的售楼处，外出揽客的楼盘推销员正将搜集到的客户信息进行登记。

登记完毕之后，销售经理左佳华要给他们开总结会。

左佳华:你们都是为了工作，都是希望客户去人家家里成交对不对，既然已经知道快要成交了，那何必再去说一些没用的话呢，所以说你们自己可以和别人合作，但是合作的前提下，是要保证这个成交，对不对？

左佳华告诉《经济半小时》记者，去库存促销量，外部拓展客户是当地开发商普遍采用的销售策略。

左佳华:一天正常我们路过的客户，一天大概只有两三组，路过售楼处再进行看看，或者看房子，这样一天就有两三个，但是通过他们，一天可以大概达到多的时候，像双休日的时候可以达到30组，像平时也10多组，像今天我们达到17组。

《经济半小时》记者在采访中了解到，除了招揽客源，一二手房联动，也正成为当地开发商带动销售的普遍选择。

今年32岁的徐德飞，是沈阳一家房地产中介的店长，从事房产中介行业已经有四五年的时间。今天，小徐要带一位客户去看房。

34岁的刘女士，在沈阳工作已经10年了。最近她准备在浑南区买套房，把在老家本溪的父母接过来住。之前一直到小徐这来看房，可是看了大半年，一直没有定下来。

徐德飞：这是卧室，独立的卧室，这是纯正的一室一厅，而且华发的房子都有飘窗赠送。

刘女士：这边开间有多少？

由于是给老人选房子，刘女士看得十分认真仔细。可连续看了两套二手房，刘女士都不太满意，不是价格不合适，就是户型不喜欢。小徐建议刘女士，可以到他们公司代理的新房去看一看。

徐德飞：这个房子是90平两室，而且还是这间房子稍微有点暗，但是现在我要是领你看新房，最起码六七十平就两室，而且南北通透。

B：老人住吧，要是安静一点，其实差两站地也无所谓。

B：是啊，所以说领你看看去。

行，行，这个看好了的话，我领你看看新房去。

徐德飞所在的中介公司，从2014年的时候就开始代理新房业务。浑南区的新房楼盘，他们公司基本都有代理。小徐告诉《经济半小时》记者，一二手房联动，是当前沈阳开发商消化库存，提升销量的重要手段。

来到新房售楼处，小徐和售楼处的工作人员一起向刘女士介绍房源情况，参观样板间。

徐德飞：你看他们是这么打的大柜子，而且餐厅还这么大，如果把柜子去掉的情况下，你会更大。它这个进深的话组有600（毫米），差不多，这个。

刘女士：这个砖600（毫米）是吧？

徐德飞：我说这个桌子。

刘女士：下面这个砖600（毫米）是吧？

徐德飞：对，所以说你特别敞亮，这个客厅，基本上放个多大桌，十个人吃饭的话一点都不挤。

刘女士：厨房也够用了。

徐德飞：是，厨房也够用了。

又看了两家新楼盘，刘女士终于选中了满意的房源。相比之前看的二手房，刘女士更加中意后面看的这套新房。在销售经理给她算完首付和按揭款项之后，刘女士决定抽空带父母过来看看。

购房者刘女士：无论是从格局，还有户型各方面，我都非常喜欢，然后地理位置呢，我觉得也行，其他的说实话现在的房子有点太贵了，这个可能是在负担上还是有一点压力的。这个房子呢，无论是从价钱什么的，我是挺中意的。

如果刘女士决定购买这套房源，这将是徐德飞该月成交的第三套新房。

自2014年下半年开始代理新房以来，徐德飞的销售业绩中有一半以上都是新房。

徐德飞：每个月二手房的话会成交两三套，新房的话也有的时候两套到四套不等，有的时候高的时候，卖五套也有，基本上每个月大概三四套吧。

《经济半小时》记者：新房可能比二手房还要多一些。

徐德飞：对。

阎冬是沈阳市浑南区一家楼盘的负责人，刘女士看中的那套房源就在他负责的那个楼盘。闫冬告诉《经济半小时》记者，2014年以来，沈阳房地产市场断崖式跳水，楼盘销售也受到影响。和很多开发商一样，想方设法去库存促销量，也是他们公司当前面临的重要任务。

沈阳港晟房产开发有限公司副总经理闫冬：举一个例子是一二手联动，我们的效果是非常之好，让全沈阳的中介给我们这个项目源源不断地带客，我们的客户来想充分地感受到了，每一个项目的优势劣势，因为他们主要是这个区域联动带看，增加了我们客户渠道的一个优势，就是客户量，解决了客户量的问题。

阎冬告诉《经济半小时》记者，借助二手中介的带动，公司楼盘客源到访量提升50%以上，月成交量增加了30%以上。

闫冬：原来我可能正常的销售期，一个月我可能能卖80套，但是我增加了这样一个拓客的方法和一二手联动的方式，我们可能每个月的月销套数来讲，可能达到了120套、130套左右，所以说对于我们成交量上，我们觉得更快速地回流我们的资金，加大销售，回流资金，这是对我们来讲，企业来讲是最至关重要的。

就在包括沈阳市政府和开发商想尽办法去库存的同时，今年以来，国内多部门关于楼市去库存的新政也陆续密集出台。

2月2日，央行和银监会公布“关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知”，要求在不实施“限购”的城市，居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款，在最低首付25%的基础上可再下浮5个百分点；对拥有1套住房且房贷未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性房贷购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

2月19日，财政部、国家税务总局和住房城乡建设部出台房产交易契税和营业税优惠政策，对房产交易环节进行成本减免，进一步化解各地楼市库存压力，以促进不同类型住房销售。

3月15日，在十二届全国人大四次会议的新闻发布会上，住建部部长陈政高承认，中国城市房地产市场的库存压力很大。

住房和城乡建社部部长陈政高：库存严重。去年年底库存达到了7.18亿平方米，同比增长了15.6%；今年1—2月份库存又达到了7.39亿平方米，增速达到了15.7%。当然，库存主要集中在三、四线城市。

对于去化库存的多种路径，开发商和地方政府都在努力探索。数据显示，沈阳市2016年2月成交商品住宅5202套，较去年同期增长12.68%。虽然当前楼市依然严峻，但对未来走势王艳军还是很有信心。善于啃硬骨头的她，凭借在沈阳房地产市场摸爬滚打30多年的经验，正在重拾楼市回暖的希望和信心。

王艳军：去年是最难的一年，今年的势头还不错，不管是政府的政策，再加上我们自己的一些改进的政策，再加上我们的买房送铺，都会加大我们的一些去库存，所以今年开头开的还不错。尤其最近几天还能保证，一天一套房子和两天一套房子，这就已经是一个好的开端，因为我们的政策也在不断地加大，整个的配套在不断地完善。

半小时观察：房地产去库存还需多管齐下

统计局数据显示，截至2015年末，我国商品房待售面积达7亿平方米，达历史峰值。其中以三四线城市去库存压力最大。这些城市面临的大多是共性的难题：人口持续外流，当地缺乏应有的配套产业和社会配套设施，最终导致房地产需求不足。冰冻三尺非一日之寒，政府出台的房地产拉动并不能解决房地产市场的所有问题。只有加快调整产业结构，引入新兴产业，带给城市更多的就业机会，才能最终产生大规模的购房置业需求，有效化解库存压力。