降首付，给补贴，2016，你会买房吗？

导语

楼市库存有多少？哪里的房子不愁卖？2016年房价会升还是降？财经评论员顾云昌认为，去库存还须一城一策；财经评论员蔡鸿岩认为，房屋拥有者应和经营者合作去库存；央视财经评论员刘戈认为，补贴政策对去库存起不到决定性作用。

新闻背景
   
春节前央行、银监会打响中央政策第一枪，针对不实施限购措施的城市居民家庭，首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例是25%，而且可以向下浮动5个百分点，也就是首付比下调。近几天，多个地方又纷纷研究出台相关的房地产政策，楼市去库存方案的制定正在加速，可能有更多政策会落地。2月6日，江西省人民政府下发《关于做好化解房地产库存工作的通知》，推出首套房首付最低20%，大力释放住房公积金，进一步降低房地产税费等20条举措促房地产市场持续稳定发展，对去库存效果不明显的市、县，将进行约谈和追责。2014年来，累计已经有数十个城市发布了不同力度的购房补贴政策，其中主要为三四线城市。

央评说

2月17日， 财经评论员蔡鸿岩、顾云昌，央视财经评论员刘戈走进《央视财经评论》直播间，评一评，去库存，这么多房子该怎么卖？换个视角看经济，CCTV2《央视财经评论》周一至周四，每晚21：50 ，准点开评。
 
楼市去库存都有哪些招？

顾云昌（财经评论员）：去库存还须一城一策

去库存是全国性的问题，但是房地产市场去库存和去产能不一样，每个城市供求关系不一样，有的库存很严重，有的库存比较少，所以必须采取分城试策的办法，一城一策，每个城市都不一样，所以各地出台政策的时候也是这样，比如江西、安徽、福建，它们角度不一样。中心是围绕着这些举措如何去库存，鼓励大家来买房，其中很主要的一条，就是想办法让新市民来买房或者租房，这是中央这次非常强调的。

蔡鸿岩（财经评论员）：真正去库存必须租售并举

我们现在城市自有住房的比例达到了89.6%，这在全世界是最高的了。按照房地产的定律，一个家庭一套住房，这是基本的需求，如果过了平衡线，再往上去增加供应量的话，所谓的去库存它是无效的去库存，我们过去十年，房地产快速发展，房地产的整个的供应量，包括每年递增的供应量还是非常大的，所以现在真正去库存，我觉得必须得是租售并举，我提出一个观点叫广义去库存，除了卖和租之外，应该把房产资本化，资产证券化，用这种方式让房产当然更多的商业地产去跟房屋的使用人合作经营，这样对推动经济、激活经济都是有好处的。

顾云昌（财经评论员）：降低税费会春节改善性需求更快进入市场

我们现在已经进入一个改善性需求为主的房地产时代，因为改善性需求需要卖掉旧房买新房，所以如果真正要去库存，改善性需求更快进入市场，政府层面降低税费我觉得非常重要。因为改善性需求必须要把旧房卖掉，二手房市场如何来培育，如何降低它的门槛，减少损失，这个方面下一步很重要，如果这一方面发力的话，我看比新市民进入市场要快。

促进新市民买房应该怎样做？

蔡鸿岩（财经评论员）：新市民对市场的去化能力有限

我认为所谓的新市民这个群体，他们真正对市场的去化能力是非常有限的，因为他们是整个城市里最弱势，收入最低的人群，因为他们的家乡并不是本地，所以对城市住房需求总量还是有限的，购买力可能是有限的，我觉得现在补贴的政策，现在其实对市场的作用并不会有太大的效益。春节期间，是一个返乡的高峰，大家一年的积蓄，可能要返乡，要去旅游，在旅游目的地看到一些合适的房子，可能也有冲动性的购房行为，我觉得这些并不能表现一个常态化的市场，真正市场是什么情况？应该到四月份开春之后，是不是真正市场回暖，我们才能看到一个很清晰的迹象。

顾云昌（财经评论员）：促进农民工买房应给与贷款、税费支持

我认为促进新市民买房，要和整个的新型城镇化结合起来。新型城镇化的主要目的是农民工的市民化，真正成为市民，必须安居乐业，现在一般工作都有了，但是安居问题没解决，我觉得应该要把立足点放在长远的打算，但是目前采取的举措还不够，怎么使农民工来买房？他首先要有钱买房，他钱不够，他的收入水平不够他买房，所以政府怎么给予一定的支持，在贷款方面的支持、税费方面的支持，甚至半租半买等等这样的形式来促进。其实农民工的需求未来空间很大，我们真正的城市居民百分之八十九点几有房子，农民工有房的人只有1%、2%，把这个空间如何来慢慢的发展，这应该是个方向。

蔡鸿岩（财经评论员）：农民工在工作城市买房是伪命题

我觉得农民工买房是一个伪命题，现在城市里，别说农民工，普通的工薪阶层，有几个能够靠自己的薪资有能力去买房的？农民工现在大量聚集在省会城市，他们在这些城市几乎是没有可能靠他的工资去买房的，我觉得从制度体制上，应该是让农民把他的资产，比如土地流转方面，全部一整套的进行改革，他才有可能把他乡下的别墅变成城里的住房。

刘戈（央视财经评论员）：补贴政策对去库存起不到决定性作用

现在很多地方政府出台了一些政策，包括补贴的政策，但是现在看，补贴政策可能难以对去库存的产生特别主要的作用。农民工也好，新市民也好，通常情况下，他们都会在乡间有一处别墅，然后在县城里面会有一套公寓，最终住在他工作地方的地下室，会有很多人是这样的一种状况。如果你不能够让他在他工作的地方去买一套房子，所有他挣的这些钱，最后扔到房子上面没有价值。他在什么地方工作，我们能够让他们的这些资金能够汇集到他今后工作的地方，这才能真正解决库存的问题，而现在政策都非常的零散，到底补贴谁，是补贴本地的农民工，还是外地来的，还是所谓的新市民，所以这些东西，短时间内可能会有一点点的吸引力，但是对于置业这么大一件事情，一点点的补贴，我觉得起不到决定性作用。

商业地产怎样去库存？

顾云昌（财经评论员）：商业地产去库存比住宅地产还严

商业地产的库存占的总量远远超过了三分之一，大概40%多，所以说其实商业地产去库存的任务比住宅地产去库存还严重，当然中央出台政策主要是针对住宅地产的。

蔡鸿岩（财经评论员）：房屋拥有者和经营者合作去库存

最新的2015年我们库存的比例商业地产增长了26%、27%，而住宅的库存的增长比例只有11%。我提出来一个观点应该叫广义去库存，特别是对于商业地产，我们不能再指望着卖，甚至租的方式去库存，而应该把房屋资产化，我们一线城市的房价已经非常高了，导致很多企业的经营步履非常沉重，房租成本非常高，我提出来一个观点叫房地产去库存应该在供给侧，应该在根上，在财税，在税收方面进行政策的一些调整，鼓励房屋的拥有方把房屋变成资本、变成股权，去跟经营者合作经营，这样就可能真正有效的鼓励大众创业、万众创新，都是有效的去库存。

涨价！涨价！一线城市房价还会继续涨吗？

导语

楼市库存有多少？哪里的房子不愁卖？2016年房价会升还是降？财经评论员顾云昌认为，房地产市场进入白银时代；财经评论员蔡鸿岩认为，一线城市房价下降的可能性不大；中原地产首席分析师张大伟认为，一线城市不存在库存问题；中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，去库存的压力主要集中在三四线小城市。

新闻背景  
 
数据显示今年1月北京二手房销量既去年12月后破两万套，网签总量达23301套，同比上涨95.8%，环比上涨14.2%，成交均价为每平方米41270元，同比上涨16.7%，环比上涨1.7%。上海春节长假期间上海新建商品住宅成交面积3280平米，比去年春节期间下滑14.4%，而成交均价每平方米28594元，比去年春节期间上涨6.3%，春节成交量降温但均价仍在上涨，广州楼市方面根据最新数据显示，2016年1、2月份，广州市二手住宅交易市场中介处新增放盘面积与签约面积分别为51.46万平方米，53.91万平方米，环比分别下滑7.56%及16.33%，同比均翻倍上升，深圳楼市依旧延续去年的高收行情，数据显示1月深圳二手住宅成交15159套，同比上涨74.12%，环比增加19.43%，成交面积121.95万平方米，同比上涨65.26%，环比增加19.22%，从2014年年终起，深圳房价连涨了15个月，2015年11月涨到每平方米4.5万元，12月小幅回调后在今年1月上升了9.5%，历史性的站在了4.6万元的关口，较2015年一月的水平标出了74.3%的涨幅。

央评说

2月17日， 财经评论员蔡鸿岩、顾云昌，央视财经评论员刘戈，中原地产首席分析师张大伟、中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立走进《央视财经评论》直播间，评一评，一线城市房价为何持续上涨？换个视角看经济，CCTV2《央视财经评论》周一至周四，每晚21：50 ，准点开评。

一线城市房地产市场的特点有哪些？

顾云昌（财经评论员）：一线城市两个特点：①房价在涨②二手房交易活跃

一线城市有两个明显特点，第一个就是人家在跌它在涨，因为房价主要是由供求关系决定的，一线城市供不应求，深圳房价涨的最快，去年涨了45%以上。北京上海10%以上，15%以上。第二个特点就是二手房在主导，发达国家比如美国它的二手房交易占到整个市场交易的85%，90%，二手房活跃也是市场越成熟的表现，这在中国一线城市也表现明显。所以在普遍去库存的情况下，北京上海这样的一线城市不存在去库存。

蔡鸿岩（财经评论员）：房产政策要因地制宜

这几年回顾去看，房地产市场两极分化，一线城市继续走高，三四线城市大量的积压库存，这是一个两级分化，所以现在我们出台的政策应该要一城一策，应该是因地制宜，不同的城市有不同的政策，尤其是像一线城市，现在几个一线城市都还是限购，控制房价为主导的目标，而三四线城市主导的目标一定是去库存。

张大伟（中原地产首席分析师）：2016年一线城市房价会出现区域价格上涨

目前看，一线城市不存在库存的问题，以北京为例目前的库存周期只有十个月左右，应该说是一个非常良性的，甚至价格还会有上涨的，而像深圳和上海去库存时间也基本都在10个月左右。一线城市因为2015年出了一些地王，整个后续的价格再涨趋势还是比较明显的，如果政策上再有信贷宽松，我们判断2016一线城市有可能会出现区域的价格上涨，涨幅会比较高一些有可能。

尹中立（中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任）：去库存的压力主要集中在三四线小城市

人口的流动是向大城市集中，2012年中国服务业GDP超过了50%，所以这个时候服务业决定了大城市人口，人口向大城市集中，所以导致了住房的需求和供给出现了背离，去库存的压力主要集中在三四线小城市。

一线城市之间房地产市场有哪些区别？

刘戈（央视财经评论员）：北京——学区房是二手房交易的重要因素

以北京为例，学区房是二手房交易非常重要的因素，很多人都是因为上学的问题卖了原来房子再去买新房子，这样导致二手房的市场看起来很活跃，但是总体上来看，也没有涨的那么快。现在我们看70个大中城市的指标，这70个大中城市在全国的所有城市里面都是相对而言资源比较集中的城市，省会城市，计划单列市，地级市里面的经济比较发达活跃的城市，这些城市来看，房子还在涨，有的地方还很火爆，但是你再往下看，70个之外的那些城市的房地产市场，的确和这70个城市是冰火两重天。
   
顾云昌（财经评论员）：广州——人口导入少、供应量大，房价比较便宜涨得慢

在一线城市当中广州房价比较便宜而且涨得很慢,这和人口的导入有关系，也与供应量有关系，广州周边的城市的人很少说都要到广州去，但是北京是全国的北京，上海是全国的上海，包括深圳就业的机会很多，产业发展很快，这些都是人口净导入的城市，广州的人口导入少，第二广州历来房价比较平稳，它现在房价才一万多，主要是过去的供应量一直比较大。它很早的时候搞公租房，搞经济适用房和商品房混合建设，包括土地的储备制度，相对而言也起了一定的作用。

蔡鸿岩（财经评论员）：广州周边城市群分流人口

广州最典型的是由于珠江三角洲形成一个城市群，整个的城市资源不是过于集中在一个核心城市里头，广州周边的东莞佛山这些地方都可以分流人口，而北京你往外出一环二环三环四环五环现在房地产市场主流市场在六环到七环之间了，所有的人尤其外地进京的人，到北京来之后他拿尺子量，以天安门为圆心他画圈，用这个来判断这个地段的价值房产的价值。

蔡鸿岩（财经评论员）：北京房地产市场形成了粮仓效应

北京的城市的规划正好使房地产形成了一个粮仓效应，这个市场的支撑是全国的有钱人到这个城市来买房，而这些外地人来了之后，就像堆粮仓，传送带往中间堆，这粮囤越来越大，房价市中心高了之后形成一个粮仓往下摊，越往外房价相对来说越低，但是上面只要高了底下相应它就会高，现在北京已经把燕郊、北京周边的地价房价都抬起来了。

一线城市房价到底还会再涨多久？

蔡鸿岩（财经评论员）：一线城市房价下降的可能性不大

一线城市房价下降的可能性不大。因为我们国家的人口的分布经济的分布城乡的差距，决定了最优质资源在一线城市，它支撑着地价，地价价值在这，怎么可能房价会降呢？从总体需求来说房地产有一个规律，第一位置第二位置第三还是位置，经济不好的时候，资金投资是要避险的，它首先选的是好的位置去投资不动产，房价不是说越贵就不能投，往往是越贵的越值得投资，因为它的土地价值在这摆。

顾云昌（财经评论员）：房地产市场进入白银时代

房地产市场有长周期有短周期，现在应该说从黄金时代进入白银时代，白银时代特点就是供大于求，竞争加剧洗牌加快了，利润减薄了，这个当中房价相对而言也不会像黄金时代那么跳跃，应该平稳一点，但是从小周期来说中国的房地产市场整个的房价，从去年下半年开始在稳步向上走，全国的房价平均上也是涨的，但是不同层次涨不一样。

顾云昌（财经评论员）：一线城市现在应该加大土地供应量

将来京津冀一体化真正实现以后，有利于北京的房价平稳，但是这有个过程。我认为一线城市特别北京上海深圳，要加大居住用地的土地供应量，比如上海，现在把原来工业用地变成居住用地，通过旧城改造增加供应量，千方百计的加大供应量，我认为这是一线城市都应该想到的，一方面控制人口，另一方要加大供应量，通过二手房的盘活，让存量房能够出来。