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《央视财经评论》 20150617 贴息贷款 公积金原来可以这么好

来源:央视网2015年06月17日 23:55

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  主持人(沈竹):各位晚上好,这里是正在播出的《央视财经评论》欢迎您的关注。今天我们继续来关注公积金管理如何市场化改革的话题。那这几天,广州市住房公积金管理委员会正在酝酿并准备推行“个人住房公积金贴息贷款”的业务。简单地说就是百姓可以用公积金的利率去进行商业贷款,中间的利息差,由公积金来补齐。提高效率、降低门槛,这是老百姓对公积金管理的期待,俗话说呢万事开头难,广州将试水公积金贴息将给市场带来怎样的效果?在期待公积金市场化改革的路上,还有哪些能逐步地推进?我们先来看看相关新闻。

  解说:广州将推公积金贴息贷款,这条消息热度在发酵。

  6月11日广州市住房公积金管理委员会召开第三届四次会议。审议了公积金中心上报的《关于申请试行个人住房公积金贴息贷款业务的请示》等12项议题。 原则同意公积金中心提出的试行开展个人住房公积金贴息贷款业务,要求征求公众意见后对相关条款进行完善。

  这条新闻迅速占据当地多家媒体的显著位置。

  有报道表示,按公积金贴息贷款的思路,公积金中心将牵手银行,由银行提供贷款,而商贷与公积金贷款之间的差额利息由官方补贴。以个人贷款上限50万元计,贷款30年计算,贴利差总额为15.6万元,从购房者的角度,避开了公积金贷款难,也能享受低利息。

  对于贴息所需要的资金来源,广州市住房公积金管理中心相关负责人对媒体表示,由公积金中心为贷款者支付的利差,来源于公积金增值收益,即将原来上缴财政的增值收益用于缴存者。

  每日经济新闻采访广州一位房地产从业人员,他简单算了一笔账。目前广州首套房商业贷款利率约为9折,二套房贷利率上浮10%。按照降息后的贷款利率计算,首套房贷与二套房贷利率约为5.085%与6.215%,但对应的住房公积金贷款利率为3.75%与4.125%。以一笔80万元20年期的按揭贷款为例,首套房贷的利息总额差距达到13.8万元,二套房贷款的利息总额差距更达到22.4万元,因此多数购房者倾向于采用公积金贷款。

  那补贴方式如何发放?南方日报援引广州住房公积金管理中心相关负责人的介绍,目前有两种可能,一种是贷款人先贷后补,贷款人先按商业贷款来供房,再用贴息反补的方式;另一种是直接贴息给银行,贷款人就按公积金贷款来供房。从操作上来说,后者因为可以让贷款人直接受益,更受欢迎,而具体如何实施还要看最终出台的方案。

  主持人:公积金贴息贷款到底能给大家带来什么样的好处,广州实行完了之后,全国能不能推广?今天我们邀请到向松祚和马光远来跟我们一起聊聊公积金这点事。我们说广州现在是先行先试,批准了这样一个公积金贴息贷款,首先你们觉得这个政策能给大家带来什么好处?能给公积金贷款有什么突破?

  向松祚:现在最近这个住房公积金比较热门,比较热门的原因,我想主要是最近很多城市房地产开始火爆,老百姓贷款的热情又起来了。它这个里面广州的主要问题,是因为它公积金管理中心的资金不够贷的,所以它原来有一个限额,比如说每次的额度好像就10个亿,10个亿大家就排队,排队很多人排不到,那么排不到,当然你上缴过公积金的这些人,我想用这个公积金贷款买房,我得不到这个额度,当然我心里面肯定不太爽。那么它这次的突破其实核心的是解决这个问题,就是资金来源不足,就是公积金它所筹集这个资金,上缴的这个住房公积金根本不够这个老百姓贷款所用,那怎么办呢?所以他现在说,那不给你贷款了,或者我贷不了这么多,我现在给你贴息,就是说你可以到商业银行去贷款,享受的利率,享受的贷款的按揭,比如说首套房是两成,然后首套房付清是三成,然后二套房是四成,等等,你按照这个,然后利息也是按照公租房,公积金贷款的利息,那个比商业银行那个(利息)要低很多,那么这个差额谁来补呢?那么这个差额就是我来给你补这个差价。

  主持人:谁,谁来补差价?

  向松祚:住房公积金管理中心,就是用住房公积金来补这个利息之间的差价,你贷款是在商业银行贷,我觉得这个政策里面还需要进一步去细化,因为很简单,如果你只是补那个差价的话,那就是说未来这个额度方面,那你还得再去考量了,你这个补息补到多少,你比如我在所有商业银行,只要我凡是缴过住房公积金的,我都可以享受这个政策,那他这个补息的额度又不够了。

  主持人:你说到这个额度咱们算算帐,你看比如说贷款100万,20年,分别用公积金和商贷的方式,公积金的利率现在是3.75%,这样算下来支付的利息是42.293万,然后商业贷款按现在最低的首套85折的利率,就是4.8025%来算,要支付55.783万元,这中间差不多是13.5的利息,这个利息差从公积金当中来补贴给银行,我们就说这个钱要从哪儿来,这个管理增加了很多支出,是不是一个赔本的买卖?

  马光远:我觉得老向刚才讲的很清楚,就是在他自己资金总额不够的情况下,他做了一个变通,你到商业银行去贷款,但是我给你贴息,中间有一个差价,这个差价我给你贴息,那么这个相当于,我们看相当于美国以前房子美,房利美,差不多它承担一个什么呢,政策性的机构,也就是说对一些买房的人来讲,那么你本来应该享受这个住房公积金贷款,但是我这儿额度不够,那么你到那个地方去,中间的差价我给你来做,所以住房公积金这个机构变成了什么,变成了一个半公共产品的机构,就是说我来支持住房消费,你来买房,那么买房中间的这个市场化的差价谁来承担,由我来进行承担。所以我觉得这可能也是某种创新,也就是说以前我们住房公积金中心是什么样平台,就是完全的你符合条件的话,你到我这个地方来贷款,那么我给你来贷,那么其他的功能基本上没有。那么现在它在放大的功能,而且这个重大的意义在什么地方,我认为是住房公积金自身的一种 转型,它的功能跟以前完全不一样了,如果说它把这个东西能够放大,并且能够承担未来的贴息,当然我们说,如果它是商业机构,它纯粹进行贴息的话,就像老向刚才讲的,那不够怎么办,因为它每年的收益并没有多少。

  主持人:亏本买卖。

  马光远:它的投资渠道并没有多少,所以在这种情况下,恐怕有一个机制的对冲。

  主持人:问一下,投资渠道,都有哪些?它怎么来保值增值,它怎么补下这个窟窿,这个缺口?

  向松祚:这个住房公积金,以前我在人民银行工作的时候,那个时候已经开始接触过这个案子,光远我相信也做,就是说以前他们住房公积金把这个资金缴上来以后,原来主要是存在银行。

  马光远:对。

  向松祚:就是赚这个利息,所以来讲,有违规过,后来就逐渐放宽,有点像我们社保基金这个投资的渠道得意洋,你可以买国债,你可以买一些高等级的债券,我不知道,现在各个地方不知道,有些地方你还可以投资一些公司债,或者地方债,城投债,股票我不知道现在能不能买,我还真不知道。

  主持人:都是非常稳定的。

  向松祚:所以你看,它的收益是很低的,但是像广东这一次,就像刚才光远讲的,他广东这次一个创新,其实他主要把那个程序可能就变得非常的简单,因为原来,就说广东当时有差不多一半的楼盘,40%楼盘曾经是,一直是拒绝你买房的人用公积金贷款。

  马光远:北京也是,全国很多地方也是。

  主持人:不愿意收你。

  向松祚:它原因是什么,就是程序太复杂,程序太复杂,你知道最快可能要两周,最慢的就是要6个月,就是半年。

  主持人:这个太麻烦,大家也不愿意用。

  向松祚:这个开发商才能拿到这个钱,但是商业银行贷款,差不多最快两三天就可以搞定了,一周搞定那是比较慢的,现在就是说,光远比如说买房,你直接可以在商业银行申请,然后商业银行不是很快嘛,然后贴息,贴息反正慢一点,慢慢办这个手续,就不要紧,所以现在广东出这个政策以后,很多开发商很兴奋说,哎,这挺好,你反正贷款到我这儿来以后,以后还息嘛,你慢慢活。

  马光远:它肯定对整个这个住房消费肯定有拉动作用。

  主持人:其实对不少广州市民来说,上半年出现了这么一个情况,就是资金很紧张,因为它有额度,公积金发多少有额度,我们看去年下半年,广州市公积金因为限额紧张,一度出现了什么情况呢,轮候放款,也就是得等着,怎么回事呢,我们看看记者的调查。

  解说:从2014年7月开始,广州住房公积金管理中心为防控资金流动性风险,对住房公积金存贷比及贷款发放额度进行控制,每月实施限额发贷,贷款额度约为10亿元,如果当月的额度用完,只能等到下一个月。

  中新社报道,2014年9月27号,广州住房公积金管理中心发布公告,当年公积金贷款发放额度剩余不到7亿元。数据显示,截止2014年9月23号,广州市公积金贷款当年发放金额约为163.27亿元人民币,处于审批流程尚未放款的贷款金额26.23亿,此外,已录入贷款系统因额度限制未能进入审批流程,排队等候的贷款申请有3852笔,金额19.54亿元。按照每月限额10亿元,2014年限贷170亿元的额度,也就是说广州市当年公积金贷款额度只剩下不到7亿元,这也意味着四季度总额度尚不足够顶一个月。

  由于公积金贷款的放款时间比较长,开发商不能够快速回笼资金,因此一些开发商不愿意接受购房人使用住房公积金支付房款。

  广州黄埔区某楼盘销售人员:就是做不到公积金的,基本上是单一贷款,或者一次性。

  记者:一直都不可以公积金贷款吗?

  广州黄埔区某楼盘销售人员:对,早就不可以了,我们这个楼盘。

  解说:今年6月,广州开始执行最新版的公积金贷款政策,新政大幅放宽了首套二套的首付款比例,6月8号下午,广州市住房公积金管理中心发布通告,申请个人公积金贷款来购买首套住房的家庭,最低首付款比例为两成,已有一套住房,无贷款,或已还清贷款的家庭,购房第二套住房的话,最低首付仅为3成,未结清贷款的家庭,在买第二套房的话,也只需给4成首付。如今广州公积金贷款将通过贴息的方式扩容限额,因限额紧张,而长期轮候放款的情况会得到怎样的缓解?问号引发期待。

  主持人:这额度怎么那么紧张呢?这个公积金的额度紧张,导致购房者申请公积金还要排队,要等着,影响了放款的速度,也导致了一些开发商不愿意接受公积金的贷款,如果实施了我们刚才说公积金这种贴息贷款的方式,这些问题还会有吗?大家还会等着吗?

  向松祚:我觉得它现在这个问题暴露出来以后,预示着我们国家整个公积金管理体制,或者这个制度本身,要发生一个极其深刻的变化。原因很简单,因为你每年,不管是广东省还是全国,职工上缴的住房公积金的数额是有限的,就打一个很简单的比方,比如说全国职工一年拿的工资,假如我们说50万亿人民币,当然职工拿不到这么多,我们GDP一年才60几万个亿,那么你全部的职工如果都上缴住房公积金,是5%到12%,其实有些地方上缴的比例,刚刚就是5%,达到2%的我看了一下数据非常少,你按10%算,10%算,我们职工每年的工资,我现在说一个大数额,光远你可以纠正一下,我们现在每年职工发放的工资全国大约是在26万亿,到30万亿之间,你按30万亿算吧,就是一半,30万亿,如果按照10%是多少,就是3万个亿,全国才3万个亿,其实到一个省的话,最多一个省每年上缴住房公积金也就是在一两千亿的规模,大约是一千个亿左右,那么你想买房人他每年需要贷款多少,广东省一个省我相信至少是几千个亿的规模,那怎么可能满足这些人的需求,它满足不了,那怎么办?那就必须要算一个额度,以前是有个额度的,以前有些条件的规定,比如你贷款的最高那个额度只能是你住房价格的50%,然后等等有些额度,好,现在如果它变成一个贴息的一个机构,你照样还要算这个额度,就是说你要算你贴息的量是多大,比如说一个房子贷款,你可能贴息就要贴10、20万。

  马光远:对,它不能亏本。

  向松祚:哎,你不能亏本,你没有资金来源,如果你没有资金来源,它不是个银行,我们上次也讲过,它不是个银行,如果是个银行,它还可以拆借,它还可以向中央银行(借),它还可以协助存款,它还可以增加存款的来源。所以我现在从广东出现的问题,这个创新里面,预示着可能我们住房公积金整个这一套体制,也要重新设计。

  马光远:对。住房公积金是一个什么样的情况,一方面就像老向讲的有些人很缺少,但是另一方面是大量的钱趴在账上没用。我们过去很多年,我们一直在谈,住房公积金,沉睡的公积金,叫,因为现在公积金总的按照前段时间公布的那个数字,7.5万多亿,是全国最大的这个功利性质的这种基金,但是大量的钱没有用,那个时候讲怎么用?大家在想。所以这个悖论说明一个什么问题,就是住房公积金自身它的性质,它的定位,它的投资的功能,已经无法满足当年我们设立这个基金的一个用途,所以我们一直讲说要改变,要彻底改变,但是我们95年那个办法出台到现在,这个20年了。

  主持人:没改变什么。

  马光远:没有改变,一点没有改变,投资仍然是那些投资,用,仍然是,大家用起来非常不方便,所以现在这个突破给我们一个启示是什么,刚才老向讲的说你不是银行,那我们为什么不把它变成银行呢,对吧,为什么不往住房银行的角度来想,比如说可以有房贷,你可以有很多投资的这种去向。所以我们觉得广州的这么一个突破,它仅仅是小小的一个突破,因为它解决的问题只是一部分。

  主持人:哎,追问一下,老马,你刚才说沉睡那么大一笔资金,老向又说缺钱,怎么就不能把缺钱用这些钱给(塠)上呢?

  马光远:因为啥呢,就是我们这个,一方面你看大量的楼盘,它不愿意用住房公积金,因为你很麻烦,你的手续非常多,你比如说现在在广州,你这个额度可能是80万,你最多只能贷80万,但是80万以上的你要商业银行去贷,那么这个开发商来讲,我非常嫌麻烦。

  主持人:太麻烦了。

  马光远:对吧,我一下子,我在商业银行贷就可以了。所以我们讲,就是说我们现在住房公积金最大的问题,倒不是说额度够不够,而是把有限的这些钱,怎么一方面使它不断地增值,增加它的投资功能,另一方面使它的使用效率特别高,那么要符合这两个功能的话,必须对住房公积金本身进行转变,所以我们一直呼吁,我是从2009年呼吁说,住房公积金必须转成住房银行,因为只有银行才可以房贷。

  主持人:好,这个额度到底是多,还是少,沉睡的公积金怎么能够复活,广州公积金即将实行贴息贷款的方案,未来在公积金管理的探索之路上,市场化的方式,还可以有怎样的新尝试和突破?我们稍事休息,一会儿回来。

  主持人:提高效率,降低门槛,老百姓对公积金的管理确实充满着相当多的期待,今天我们也特别梳理了媒体和专家的观点,我们看看各方的声音。

  解说:公积金制度必须适应住房消费市场的不断变化,加快改革步伐,这是上海财经大学部动产研究所执行所长陈杰日前对媒体发出的声音。先来看一组数据,2014年全年,我国共有住房公积金实缴单位206.5万个,实缴职工11877.39万人,分别比上年增长14.05%和9.19%,全年住房公积金缴存额12956.87亿元,比上年增长12.41%。衡量公积金支持住有所居的一个重要指标,就是看公积金的市场占有率,2014年全年个人住房贷款新增余额3806.12亿元,市场占有率为19.22%,住房公积金贷款市场占有率接近两成,对住房消费的支持力度不言而喻。而今年以来,有关公积金方面的新政策也是密集释放,3月底中国人民银行等三部门联合发布通知,对公积金贷款首付比例做出了调整,随后北京、上海、广州等地,纷纷出台新政策,放宽了公积金贷款门槛,此外,部分地区已经开始探索提高公积金存款利息等方式,提高公积金缴存人的积极性。佛山市公积金管理中心日前发布通知,从今年7月1号起,职工住房公积金存款按国家规定的利率计息外,佛山将实行对年度结转的职工住房公积金给予补贴,补贴率为年1%。新华社援引专家观点,目前全国实际缴存住房公积金的职工过亿,不少缴存人希望,住房公积金使用应当更加方便。作为属于缴存人个人所有专款专用的公积金,应当拓展到允许缴存人用住房公积金支付购房契税,专项维修基金,物业费等与住房相关的税费使用。对于有特殊需要的缴存人,还可以研究增加因大病、突发事件等原因,造成生活严重困难的缴存职工,提取住房公积金,公积金管理市场化改革,是百姓的期待,如何更好地贴近百姓的需求?

  主持人:应该说就像咱们看到的,在几天之前,住房城乡建设部等三部门就公布了,公积金的国家账本,其中公积金对住房消费支持力度相当大,不过从全国31个省份来看,分化也是比较严重,各地公积金政策和使用不均衡,广州这个贴息方式是一种探索,那我们先把广州这个剖析剖析,你们觉得它可以推广,可以发扬的优点有没有?

  向松祚:这当然很简单,就是广州这个方式,它等于把住房公积金这个作用放大了,因为原来是住房公积管理金中心直接发送贷款,因为它不是银行,它没有信用创造的能力,它有多少钱就能放多少,这个额度放完就没有了,所以广州你看经常是两种,一个是放款的程度很复杂,所以很多开发商不愿意接受买房人用住房公积金来贷款买房;第二个它的额度有限,所以它每个月10个亿,10个亿你还得排队,每个月才10个亿,一年才120个亿。

  主持人:毛毛雨。

  向松祚:那是毛毛雨,根本是。所以它现在突破是什么,就是说我现在不直接给你发放这么多贷款,我给你贴息,贴息这个就可以贴很多了,因为它贴息比如说一套房按90平米的话,按我们现在算一个帐,可能贴息才贴10几万,十几万的话,那你十几个亿,就可以贴一万套的房子,所以说它其实有一个放大的作用,那么老百姓当然,我愿意很低的利息,或者说比较优惠的条件,我从商业银行拿到贷款,然后商业银行本来我要付比较高的利息,但是这个差价由公积金给我付了,那么他也很高兴,反正老百姓,买房人他觉得我从哪儿能够拿到便宜的贷款,我就去买了,所以这样的话,当然对他们广州市的楼市当然有很大的一个推动。
  主持人:老向觉得这个优点是把死钱盘活了。

  向松祚:不是,它放大了杠杆,从某种意义上是放大了杠杆,就是放大了杠杆,原来我就这点钱,我放到那也就没了,现在这点钱我拿来作为一个引导资金一样,这样你可以扩大,可能放大好多倍,很多老百姓原来是买住房公积金贷款,全部钱都要从住房公积金中心去拿,现在不需要从那儿拿,现在你从银行拿,我只给你补这个差价。

  主持人:对,他说的前半段,我非常赞同,但是后半段,有一个差价,需要公积金来补。

  马光远:对。

  主持人:那他如果没有这么多钱,这个钱又从哪儿来呢?

  马光远:我看媒体给算了一个帐,说去年它的收益是20多亿,那么如果按照目前整个市场的需求,它贴出去的贴息,应该是十多亿,等于一半的盈利就没了,所以我们现在可能要考虑几个问题,因为现在我们不知道广州具体的细节,你比如它能够对哪些住房贷款可以贴息,我想不是所有的,比如炒房的人你不可能对他进行贴息,那么第二个;这个贴息有没有一个额度的问题;第三个就是我们讲,在目前整个住房公积金体系没有改变的情况下,那么你的贴息本身你怎么样来支持,你对哪些,因为我们现在讲的一套,二套,比如改善型,基本居住需求,那么你可以,那么其他的怎么办?

  主持人:老马说重要的不是这个钱够不够,但是我还得问这个钱够不够,因为比如说,中间公积金贷款,它只能补这么多差价,如果需求很大,到银行贷款的人很多的话,这个差价的钱到底从哪儿来?

  向松祚:比如说我们2004年全国才1万多个亿,11000个亿的公积金缴存,如果算上收益也就是1.2万个亿,广东可能多一点,广东比如说可能有七八百个亿,比如说它就这么点钱,贴息它也只能贴这么多钱,所以它一定,那个政策细节,刚才光远说,政策细节还没有出来,它政策细节出来以后,它一定要定,第一,你必须是缴存过住房公积金的人才有资格享受这个优惠,这是第一个;第二个,他一定会定,你享受这个优惠,你能享受多少,他要根据你缴存的量,要算一个比例。

  马光远:肯定有额度。

  向松祚:因为它只能,比如几百个亿,几百个亿发光了就没了,所以说,他这个政策的,广东人很聪明的,这一点你能看出广东人很聪明,广东人聪明在哪儿?我这几百个亿,我要是放贷款,我买不了几套房,买个几套房就没了,但是我现在通过贴息的话,我撬动了商业银行的贷款,那多聪明呢,商业银行这起码是几倍,甚至是十倍贷款我把它撬动了,那这样对广东整个住房市场有极大的推动作用。所以你们就贴息吧,贴息老百姓一听,高兴,这个买房可以便宜,利息也少付。

  主持人:积极性也提高了。

  向松祚:积极性提高,也把你过去缴存的住房公积金也用起来了,挺好,所以确实这是一个创新,我认为这个创新是值得鼓励的,因为它确实撬动了整个市场的力量,撬动了商业银行的贷款,让老百姓也觉得享受了一点实惠。

  主持人:确实提高了公积金的吸引力。提高效率,降低门槛,老百姓对公积金的管理确实充满了很多的期待,我们稍事休息,一会儿回来。

  主持人:支持住有所居,稳定住房消费,公积金其实可以发挥很大的作用,那两位有什么样的建议,对这样一个住房公积金的市场化步骤?

  向松祚:我以前提过,就是你干脆把它变成一个基金,就是你把它变成真正的基金,这个基金由专业人士来管理,它有专业的操作。

  主持人:它可以盈利,它可以有投资渠道。

  向松祚:那么广东这个模式探讨出来,我觉得马上它可以有另外一个,第三个办法,因为现在老百姓,特别是缴存了这个住房公积金的人,对住房公积金多多少少不满意主要是你程序太繁,我用起来不方便,这是我的钱,我缴的钱,我用起来很不方便,那当然我很不爽,干脆你把住房公积金管理中心,你交给银行来代管,由银行来代管,银行按照银行的程序来做,当然我现在判断,再过多少年,也许我们住房公积金…

  主持人:就消失了。

  向松祚:如果这三个办法都不行,就要消失掉,因为老百姓已经越来越在问,我的钱,这是我的工资,我的工资为什么你要强制性地给我放到那个基金里面去,放在那个里面,我用起来不方便,而且那个收益还不能保证。

  主持人:还不如我自己理财呢。

  向松祚:我自己的工资,我自己理财,比放在你住房公积金管理中心里面我收益高得多,这当然老百姓会有这些疑问,这怎么解决这些疑问。这是根本性的难题。

  主持人:没错,但是公积金现在还存在,能够怎么发挥它更大的作用,其实它在整个贷款的比例中已经占到全国的20%左右,说明这个地位是相当重要的,那怎么能让它尽快地盘活所谓“沉睡”?

  马光远:我觉得最本质的还是把它这个职能进行改变,也就是说我们现在在整个住房金融层面,我们已经思路非常明确,就是转变成住房银行,把它变成真正的金融机构,你是做担保也好,还是直接进行贷款也好,比我们现在这个机构要好得多,因为我们现在这个机构说不清楚,你是一个…

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来源:央视网

更新时间:2015年06月17日 23:55

视频简介:本期节目主要内容: 广州将推住房公积金贴息贷款业务,具体来说,就是商业银行向购房者提供贷款,公积金中心则补贴商业贷款和公积金贷款之间的利息差。此举一方面可缓解公积金贷款的排队现象,另一方面也没有增加购房者的利息支出。广州市公积金贴息贷款,对管理提出更高要求。公积金管理,市场化改革潜力大。(《央视财经评论》 20150617 贴息贷款 公积金原来可以这么好)