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《经济半小时》 20131009 楼市调控遭遇“老鼠仓”

来源:央视网2013年10月09日 23:20

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  今天经济半小时我们关注北京周边的楼市。为遏制房价过快上涨、抑制投资投机性购房需求,2010年我国开始对住房限购,2011年1月26号,国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,明确提出各地应通过户籍、纳税或社会保险缴纳等手段,从严制定和执行住房限购措施。然而,近段时间记者在与北京交界的河北部分县区采访时却发现,这里的楼盘通过向购房者出售、提供社保证明等方式,大张旗鼓销售商品房,国家相关政策在这里变成了一纸空文。

  一.百姓购房欲望强烈 京郊楼市火爆
 
  今年37岁的赵先生老家在内蒙,从外地来北京工作五六年了,在北京一家信息咨询公司上班,一直想在北京买套房子,但自己攒下来的钱怎么也赶不上北京这几年不断攀高的房价,眼看在北京买房的难度越来越大。无奈之下,他只能将目光投向与北京交界的河北省固安、燕郊、香河等周边楼盘。

  购房人 赵先生:尤其在北漂的人觉得在离北京很近的地方有个家,心里有底子。租房子的时候总害怕,房东今年给涨价,明年说不行了,我要卖房子了,不租你了,你再去找房子,他觉得很累。这样的话,不管怎么着,我在北京周边,离北京很近,上班也好,怎么也好,有公交车,就起点早呗,贪点黑,但是也算是在北京有房了。

  赵先生希望能够从这些京郊楼盘中,购买一套价格合适、适合居住又具有升值潜力的商品房,也圆一个北京住房梦。记者从9月下旬开始,跟随赵先生采访记录了他买房的过程。9月23日,赵先生来到了位于北京南面的河北省固安县,这里打出的卖点是:北京天安门正南50公里。刚进入固安县城,街上散发楼盘广告单的业务员就主动迎了过来。

  业务员:现在固安的房子涨价特厉害,去年四千多元一平方米,今年八千多元一平方米,卖房子,喊卖多少钱,就卖多少钱。

  记者:是期房还是现房。

  业务员:期房。

  记者:哪年交。

  业务员:2015年交房。

  在业务员的热情指引下,赵先生首先来到固安县的孔雀大卫城楼盘。

  销售员:那几套都是卖完,现在就是这个里边的毛坯房,就只有这一套了。价格是九千多,9682元一平方米。
  
  赵先生:今年涨了。

  销售员:对。刚开始是2006年,那款卖的还5000多元一平方米。2012年市场,全国房地产市场低迷,这边房价也是跌到最低的时候,就是4000多元一平方米,但是只有那么三个月,就过了年以后上涨,到5月份,就这三个月。

  销售人员说,一年多以前,也就是2012年5月份左右,是近几年固安房价最低的时候,每平方米也就4000多元,但2013年春节过后,尤其最近这7、8、9三个月,固安房价上涨很快,以她销售的这个楼盘为例,卖的是毛坯房,也就是期房,要到2015年5月才交房,但是房价已经从去年的每平方米5000来元涨到每平方米9600多元,这还是平均价位,如果楼层位置好价格更高。一年时间,这里的房价已经涨了将近一倍,而且这些楼盘推出后还很抢手。

  销售员:都已经开盘完了。这儿很好卖的。大部分看房都是北京的。卖给当地的很少的,一般都会卖给在北京上班的,在北京做生意的,再有就是来北京买房投资的。这算固安最大的开发商。

  赵先生:那你的价位算是什么等级?

  销售员:是固安最贵的。

  2015年才能建成的期房,还是毛坯房,房价每平方米就要1万元左右,赵先生觉得这很难接受,于是他来到了另外一个楼盘的销售处。

  固安县和美紫晶花园楼盘 销售员:现在是7800元一平方米左右,排号预售购房的话,是10000元订金抵30000元房款的。然后咱们家唯一的,一个优势就是在这,一平方米包括800块钱的精装修费。

  赵先生:现在总共是多少啊?

  销售员: 现在一共就开盘销售两栋楼,大概几百套房,排号的话,现在排,能5、600号吧。

  赵先生:5、600号?

  销售员:嗯,因为现在咱们家,没有预售房有关证件,这是比较实际的问题,所以说只能等证件齐全了之后,才能开盘。

  赵先生:什么时候交房?

  销售员:2015年8月份。现在整个固安的期房,基本上都是这个时间交房。

  虽然价格比上一家楼盘便宜点,但听销售人员讲,这家楼盘缺少预售房产的相关证件,并且见到房子还得等将近2年,赵先生担心风险太高,反复琢磨还是放弃了。随后,他来到另外一家楼盘售楼处,一进门,这位销售人员就直接告诉他,这里只卖现房,而且是全款购买。

  销售员: 我们的价格5700元一平方米。5700元一平方米,必须全款,不作贷款啊。因为现在好多客户,来谈房价都说高嘛,一般都接受不了,所以我们就报个低一点的价格,可以有人接受,付全款,相对都合适。

  赵先生:你这个是毛坯房。

  销售员:都是毛坯房。

  赵先生:那98平方米,加上个60多万元。

  全款60多万元,这也大大超出了赵先生的承受能力。谈到风险,这位销售人员透露说,固安县城现有六七十家在售楼盘,只有几家预售房证件齐全,现在主要卖的就是高性价比。转了一大圈下来,赵先生觉得都不太合心意,四处打听一圈,有朋友建议,可以到靠近北京东边的河北香河县去看看,那里不少楼盘正在销售。第二天一早,记者又随着赵先生赶到河北省香河县,这里也是遍地楼盘开花,但是他一走进这家楼盘销售处,销售人员就告诉他,这里2000多套房,从2012年12月卖到现在,只剩下70套房了。

  香河县 香语世界城楼盘 销售员:我们现在还剩70套房,一居到三居的都有,目前是,但是现在,可能是积累客户,不让卖,然后积累到一定的时候,所有的房子,全推出来卖了,现在是封的盘,不让卖的,得等到开盘才能卖。
  记者:多少钱?

  销售员:均价现在是5500元左右。 

  这家楼盘是剩余有少量房但暂时不卖,而与这家楼盘斜对面的另外一家售楼处,却正在排号预售中。

  香河县 碧水蓝天楼盘 销售员:现在排号,到时候10月1日才有选房的权利,因为到时候咱们凭号进场选房。

  业务经理:我一共进场是20天,现在718号,你再排719号。

  记者随同赵先生两天走下来,发觉北京周边地区楼市价格保守来说,也比去年涨了近一半,楼市怎么会这么火爆?在记者随机采访中,一位房产销售人员透露了当地楼市火热的门道。

  销售员:看到的楼都卖完了,现在卖,都是卖地皮,好多楼都是卖地皮,挖坑,挖一个坑卖了,买的人多了。孔雀英国宫小区现在在卖第五期,孔雀英国宫一期,2012年销售的房,入住了,但是没有几户住的,都是在那投资的,晚上亮灯,不亮几户,玻璃还没上呢,三期刚盖一半,四期还没动,现在卖五期房。

  记者:这个买房是担心房价跌下来?

  销售员:担心的可以不买,2012年越降,4000多元一平方米不买,现在后悔的,手拍的都拍肿了,今年售楼处卖一万多元一平方米,你不用多卖,你卖八千块钱,存不上一半,都不用走二手,直接售楼处给你,但有多少人敢出手,2012年真没有几个人敢买,越涨越买,是不是?

  但是在市场分析人士开来,当地楼市看涨,除了开发商炒地皮、搞营销策略外,更多因素来自北京房价对周边楼市的影响。

  北京中原地产市场研究部总经理 张坤昱:其实这些市场,更多的会得益于,北京整个市场的发展,为什么呢?其实我们说第一,北京的房价越来越高,可能有很多的人群,北京现在又限购、然后限贷,对吧?其实很多人群没有购买资格。第二部分,随着整个发展、未来规划的发展,包括这个区域,比如说可能像固安那么有首都第二机场,这么巨大的市场,有很多人群过去投资的,所以一部分是高房价挤压过去的。那么其实还有一部分人群,因为北京房子越来越高,这样老年人可能希望找一个环境比较好的地方,那么相对来讲房子住的比较舒适一些。

  这里要说明的是,根据当事人的要求,我们对赵先生的图像和声音进行了技术处理。在拍摄记录了几天之后,赵先生终于在河北香河相中了一处楼盘,但新的问题出现了,根据调控政策,香河无法为外地户籍购房者提供贷款,而赵先生又做不到一次性全款购房,那么面对这道调控门槛,赵先生购房的梦想是否就此止步了呢?

  二 。当地购房受制度限制 售楼处代办手续引怀疑

  赵先生在与河北固安、香河一些房产销售人员交谈中了解到,在当地买房不限购但限贷,也就是说,如果是用全款一次性购买,买房数量可以不受限制,但如果是贷款购房就有限制。销售人员介绍,也有已结婚的当地人想贷款买房,很多为此办起了假离婚,再以单身无房的名义申请贷款购房,这种情况他们见得多了,导致的问题也很多。

  业务员:他媳妇跟他说,你要女儿还是房子,男的说我要女儿,那人家媳妇拿70%的房款,他拿30%,把女儿留手了,没辙,软肋就在那儿,人家卡你软肋。他媳妇更狠,在同一小区买第二套房子没告诉,用丈夫的钱买第二套房,没告诉丈夫,用她妹妹名买的,真狠,我说你,这咋娶的媳妇,人才!

  记者:奇葩,这是。

  业务员:这是奇葩。后来再去办房贷款的时候,在那儿查出来的,说还有一套房子。高低都得离婚了。

  而如果是外地人要办理贷款买首套房,手续更多,而且还有硬性规定。除了要有购买首套房的证明材料外,还得有河北当地户口或者在河北当地有一年的社保缴费记录。

  销售员:迁户口,8000元,把户口迁过来也行。

  记者:然后我们买了房之后,自己办户口,可不可以?

  销售员:不太好办,一般销售都是这么承诺,但是真到2015年的时候,肯定没有那么好办。

  销售员说,只要购房者私下交给他们8000元钱,他们就可以帮助办河北当地户口,然后就可以向银行申请贷款购房。如果不想迁户口又想贷款购房的话,那就只有一个办法,要有河北当地一年的社保缴费证明材料。

  香河县另一楼盘 销售员:必须得是提供一年以上河北的社保证明,这个开发商都是管代办的,但都需要单收费用。

  记者:是怎么一个办法?
  销售员:就是交7000元钱,我们这边给办,银行贷款直接能过来。

  河北香河县 香语世界城楼盘 销售员:就花钱做假社保,一万块钱。
  记者:一万元钱?

  销售员:对,一万元钱。

  河北香河县 碧水蓝天楼盘 业务经理:就是在这个中介费里面,有些时候,比如说,我要是销售的话,在这个地方办社保一万元,然后回头给他办社保八千元,在这里面可以赚两千元。但是正常香河市场价,就是中间费,六千到八千元,就是这样的价格,就是这样的价位,再超出这样的价位就多花了,少花这个价位也无所谓了,就可能人家保你过银行放贷,就这样,谁也不可能销售的。贷款审核过不了,你会找我麻烦,谁也不会惹这个麻烦,第一影响到客户,第二因为到我个人的信誉,第三影响公司的利益。

  记者随同赵先生从固安、香河等地的销售人员那里了解到,在这些地方买房的多是在北京工作的外地人,大多都选择买卖社保手续的方式办理贷款。这些手续的办理基本是公开的,其流程也很细化,这笔费用具体怎么出,能不能办成,钱能不能退等都有具体规定。

  香河另一楼盘 销售员:咱们办可能不是真的,但是我们自己做的社保证明材料,银行肯定是认的。我之前有一个客户,做二手房花3000块钱办的,银行给打回来了。如果您要是自己保过,您也可以自己付。

  销售人员明确地说,花几千元办理的这笔社保费是购房款之外单独的一笔钱,不包含在购房款中,只要现金,不能刷卡支付,而且没有任何书面凭据,就是一个口头约定,交款后,办不办得成、能不能退,全凭个人之间的信用。此外,如果因为购房人信用卡等个人原因没通过银行审核,那私下成交的这笔几千元的社保费就退不了,由购房人自己承担损失,但多数情况下,这种操作方式都万无一失。

  记者:那个社保费算房款吗? 

  香河 香语世界城楼盘 销售员:不算房款里边,那个一万元里边,是没有任何收据,没有任何发票。

  记者:那你们办得了吗?

  销售员:绝对办得了,只要是在我们公司办的,就是不是找哪个销售个人办的,都能用的了。

  记者:那这个办不了,费用还能退吗?

  销售员:要是社保办不了的话,那看是什么原因,如果是你自己信用卡违约什么的,这些原因导致的不能退,然后如果说是社保没有问题,我们就可以退。

  在河北省的固安、香河等地,随着北京房价又一轮上涨导致的溢出效应,这些地方又出现了日光盘,房价重回万元时代,而在日光盘的背后,是众多的楼盘销售人员承诺可以通过暗箱操作,花钱办理社保缴费证明,从而规避限购限贷政策,证明是怎么开出来的呢?

  三.百姓对房价望及项背 京郊房价上涨因素诸多

  赵先生说,其实每一个来北京工作生活的人,尤其像他这样来京工作好几年的上班族,都想在北京有一套自己的房子,能有一个温暖的家。但是,按照北京目前的购房规定,外地人要在北京买房,除了有稳定职业、固定工作、生活来源外,最主要的是,要有北京市五年的社保缴费证明材料,这样,才有资格购房,数量只能购买一套,而且还只能是首套房。

  赵先生:这个限购是一个很大的问题,你有钱不一定在北京能买到房,你没钱,但是你够了这个购房条件了,你也买不起房。

  记者:具体怎么说呢?

  赵先生:在北京你有五年的社保,这五年的社保你交齐了,你可以有这个资格在北京贷款买房了,但是你这五年,工作也好,或者攒来的钱,因为北京你毕竟要租房子嘛,如果在四环里,你每月收入一万元的话,你得拿出三分之一去交房租,之后你的吃饭、一些其它的开支,朋友聚会,基本就不剩钱,那你这五年,就等于说一分钱不攒,没攒下,只攒下一个五年的社保缴费记录,但是你有这个购房资格了,但是你没有这个钱去买。同样,也有很多外地人,他揣着大把的钱,身价几个亿、几千万的,想在北京市里买个房,他不够这五年的社保缴费条件,他就没资格买房,所以说它是一个相对论。

  赵先生说,他周围很多朋友、同事都面临这种两难的情况,要么不具备在北京买房的资格,要么手中攒下的钱又远远跟不上北京飞涨的房价。但即使是这样,他很长时间仍然没有放弃北京住房梦,直到最近北京房价再一次上涨,尤其是他到北京南六环外,离市区30多公里外的一个楼盘销售处了解房价时,他才真正意识到北京住房梦离他越来越远。

  记者:什么时候交房?

  北京大兴 金融街街汇楼盘 销售员:2015年下半年。

  记者:2015年。

  销售员:两年后。

  记者:价位是二万三左右。

  每平方米23000元,还是两年以后的毛坯期房,并且还要排号购买,即使这样,这个楼盘前面销售的几栋期房已经卖完,现在销售的期房已经排在2015年以后了,这仅仅是北京最南边,六环以外,紧挨着河北固安县的郊区楼盘,也是北京房价比较低的地段,如果是北京其他地段,房价比这里还高。在市场分析人士看来,京郊周围房价的上涨,主要来自两部分,一是开发商追求的低成本、高利润,二是北京高房价带来的影响。

  北京中原地产市场研究部总经理 张坤昱:它其实在廊坊,包括在固安县拿地的价格,招牌挂的价格应该是1600-1800元一平方米,其实可能有一些项目,我们现在看得到,它可能在10年前,或5年前就已经拿地了,当然也有今年拿地的价格,可能比这个价格更高一些。但楼面价应该都不会超过2000元一平方米,或2000元钱左右。其实我们往前去倒推的话,可能就差不多撑死了,就是6000元一平方米左右,这么一个成本,这个就已经非常高了,有可能都不到,可能4000元到6000元一平方米之间,所以现在7000元一平方米的,10000元一平方米的价格,让我们其实减掉这么成本,4000元到6000元一平方米,基本就是这个利润。

  张坤昱说,目前北京周边的楼盘即使按高的成本价算下来,开发商的利润也在百分之四五十以上。现在房价的疯涨除了开发商追求高利润外,北京房价的上涨更是直接影响周边地区楼盘价位的重要因素。

  张坤昱:是由北京的房价决定的,因为它跟北京的房价息息相关,所以我们可以看得到任何什么时候,北京的房价迅速上涨的时候,周边的楼盘像大厂、香河、固安县都是受益最多的,其实下降的时候,它们也是跌的最厉害,可能北京的房价,我们说2012年,相对来讲有些调整的时候,可能像固安(县)的房子都有可能到4000元、5000元一平方米,但到现在又10000元一平方米,这个差别其实也是非常大的,它的房价不是它自己决定的。

  赵先生在多番考察,综合比较价格、环境、交通和升值等因素后,最终决定在河北香河县的一处小区买套房,考虑到自身财力,他无奈地同意,通过房产销售人员私下给他办贷款买首套房。

  赵先生:两居室,平均下来,一平方米合4700多元。

  记者:总价呢?

  赵先生:总价49万多元。

  记者:这边的价格跟市区的价格相比较呢?

  赵先生:这边只能占北京市区的,应该是1/5吧。 

  赵先生说,这套房总价49万多元,他申请贷款30年,每月还银行贷款2000多元,他能够承受。另外除了这49万多元购房款外,他还得按双方私下协定,另外交7000元现金给房产销售员,为他办一套河北当地一年的社保缴费证明材料,这样才有资格申请贷款购买首套房。

  香河县另一楼盘 销售员:没有收条,您要有什么问题,直接找我就行了。

  赵先生:没事,不要收条,7000元钱,那么大头都给你了,还差这么几千元钱。

  销售员:这就是信任问题。

  记者:公司专门有人办,是吧?

  销售员:对,我们跑贷款业务的经理。

  记者:他们找那个单位?

  销售员:他们找什么单位,都不跟我们说的,不跟我们销售说。

  在赵先生刷卡支付了10多万元的首付款,签订完相关合同协议后,销售人员告诉他,等这边银行审核通过,他就可以获得贷款购买首套房了。金九银十,正是每年房地产销售的黄金期,楼市火爆成了热门词。对于大家普遍关注的北京和周边地区楼市的走向,房产分析人士也有自己的看法。

  张坤昱:任何一个产业任何一个商品的价格,如果在短时间之内能够翻番或者50%之上的增长,这个相对来讲也不是一个良性发展。再加上现在这个经济,都在这个转结构啊,促增长啊,我们的判断这个市场应该以后会良性,包括比如北京,它可能更多的,它会提出它自己的,可能我50%左右,我可能要做一些保障性部分,我有可能更多30%、50%的部分进入到市场当中去。比如说它限房价,限地价,包括可能限普通商品住宅。这样的话可能,就不同的市场,针对不同的人群,那么从土地这个层面去,可能就会有所区分。

  密集矗立的楼房、正在施工的塔吊、脚步匆匆、神情茫然的人群、一个仰视高楼的人背影。

  半小时观察:

  在节目发出之前,赵先生打来电话,销售人员已通知他,银行马上就可以放款,也就是说,7000元购买的社保证明确实起到了作用,社保是怎么办出来的,在这背后当地社保机构、银行分别要负什么样的责任,还有待进一步调查。事实上,通过类似买户口、买社保等方式规避监管的现象并不罕见,南京、郑州等地也曾出现过,并且已形成了事实上的产业链,在这条产业链上,购房者、房产商、监管部门各有所得,受损的却是国家的调控政策和效果。而如果顺着这一链条进一步延伸, 我们就会发现,哪里有管制,哪里就有反管制的手段;没有有效监管的制度只会滋生和助长寻租行为,加剧市场非理性博弈,政策只有建立在顺应市场规律的基础上,才能有效调节市场,在这方面,该反思的绝不仅仅是地方政府部门。


 

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来源:央视网

更新时间:2013年10月09日 23:20

视频简介:本期节目主要内容: 为遏制房价过快上涨抑制投资投机性购房需求,2010年我国开始对住房限购。然而近一段时间与北京交界的河北部分区县却发生通过向购房者出售、提供社保证明等方式,大张旗鼓的销售商品房,国家相关政策在这里变成了一纸空文。更多详情敬请收看。 (《经济半小时》 20131009 楼市调控遭遇“老鼠仓”)