大家好，欢迎收看《经济半小时》。今天我们继续关注楼市。近段时间一些地方的楼市很热闹，也很火爆。有媒体报道在一些城市出现了“日光盘”。甚至一些地方还出现“时光盘”。就是说一些热销楼盘一经推出，在一天之内，甚至几个小时之内就被购房客一抢而空。不仅在深圳、上海、北京、广州等一线城市陆续曝出了所谓的“日光盘”，在一些二线城市杭州、合肥、南京、苏州等地也曝出了“日光盘”。那么这些楼盘真的是这么炙手可热吗？来看《经济半小时》记者的调查。

　　饥饿营销吸引客户，营造虚假“日光盘”

　　如果在网络上搜“广州 日光盘”，两个关键词，多篇这样的新闻顿时就会跳入眼帘。这篇题目为“广州再现日光盘，部分楼盘停售待涨”的文章转载率很高，其中提到了几个“日光盘”，那么这些日光盘的情况到底如何呢？《经济半小时》记者决定根据这些新闻线索一探究竟。

　　从广州市区出发，《经济半小时》记者多方寻找，一路驱车终于找到了这个名为保利西雅图的楼盘。不过令记者非常惊讶的是，保利西雅图是在佛山市南海区境内，并不在广州境内。那么这家号称广州日光盘的楼盘真的卖完了吗？《经济半小时》记者走进了售楼处。

　　记者一路驱车找到了这个名为保利西雅图的楼盘，记者走进了售楼处探查这家号称广州日光盘的楼盘销售情况。

　　记者：是哪一栋房子？

　　销售人员：就一栋，12栋。

　　记者：最后一栋了，没有了是吗？

　　销售人员：对，没有了。

　　记者：其他的呢，其他的都卖完了？

　　销售人员：是的

　　根据这篇“广州再现日光盘”的新闻的报道，保利西雅图的最后一栋住宅楼上周六2月日推售，受到广州买家追捧，其1.4万元/平方米均价的住宅一开盘就几乎被抢光。《经济半小时》记者原以为这个“日光盘”已经无房可售，可是没想到一进门销售人员又开始向《经济半小时》记者兜售最后一栋楼------12栋的楼王。

　　销售人员：诚意金，今天第一天。

　　记者：交的人多吗？

　　销售人员：50几个吧，因为只有128套。

　　记者：先交的会不会那个，他一般都能拿到房子吧？

　　销售人员：肯定不是，都是摇号的。

　　记者：都是摇号的是吧，都是限号的？

　　销售人员：那时候我们会随时会截止，说不定今天售够了，那就今天截止。

　　销售人员告诉《经济半小时》记者，现在正在认筹最后一栋楼王12楼，一共128套房源。记者看到偌大的售楼中心客户并不多，但是销售人员却告诉记者第一天就有50多个意向客户已经交了诚意金认筹，因为套数不多，要买就赶紧下手，卖完就没有了。

　　销售人员：每次我们推，基本上是当天内消化完的。

　　记者：当天就可以消化完？那你128套，当天也可以弄完是吗，也基本上能销售完是吗？

　　销售人员：基本上可以销售完，就卖128套，没有了，别的也没有了。

　　在看房过程中，销售人员不断催促记者尽快交诚意金，反复向《经济半小时》记者强调再不买就没有了。通过一番实地探访，《经济半小时》记者发现所谓日光盘的报道和真实情况有比较大的出入。而这些并不真实的日光盘报道正在时刻影响和引导着消费者的购房意向。针对目前广州楼市繁荣出现的日光盘的现象，专家还告诉我们，目前出现的多个日光盘都是小盘推售的情况，是开发商普遍采取的一种销售策略。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌：最近一段时间也出现了一些日光盘的现象，总体来看，跟过去，2007年当时市场比较热的时候，包括2013年有一段时间市场比较热的时候，那种日光盘应该是有一些不同的，主要还是因为现在这个日光盘很多，首先它推出的货量是不大的，就是货量、批量比较少，本身它就不是一个大规模的推盘，跟过去来看，就是小批量，比方说一百多套，两百多套，这样的套数供应决定了它，在整个市场来看它不是反映很核心的一个现象。

　　龙斌告诉我们，开发商非常在意楼盘开盘的销售去化情况，在策略上多采用积蓄客户再集中开盘的方式，能够提高开盘时楼盘的去化率，更容易形成销售旺盛的局面，增强购房者的信心，也能够得到外界更多的关注和口碑。

　　龙斌：也就是说它可能是经过很长时间的营销的准备，本身都已经准备了比这个推盘量多几倍的客户量，那么在这样一个情况下他去开盘，很自然就会消化率比较高。一般来说，现在这个市场虽然变暖了，但是开发商还是比较谨慎的，他会有很充分的营销准备，售前准备，然后去实现好的交易，实现好的去化。另外一个，确实有一些产品在市场上比较稀缺，户型比较好，品牌比较好，同时地段、综合配套各方面比较好，价格也还是适中的，在这样一个情况下，产生一个热销现象也是正常的。

　　事实上，即便是按照小量推出计算，这128套住房也没有全部卖出，还有一些顶层、朝向不好的房子无人问津。

　　记者：我看有的楼盘还剩下几套？

　　销售人员：都是顶楼，你要吗？我们现在有二楼、顶楼。

　　记者：二楼、顶楼卖多少钱？

　　销售人员：一万五千多（一平米）。

　　事实上不仅是地处佛山的保利西雅图仍然有很多房源，据了解，目前广州市周边增城、从化、花都、南沙、黄埔等区块的库存量依然比较大。《经济半小时》记者随后走访了地处广州市黄埔区的珠江嘉园、越秀保利爱特城、岭南林语等几个楼盘，发现地处偏僻的楼盘销售情况并不理想。

　　记者走访了地处广州市多个楼盘，发现地处偏僻的楼盘销售情况并不理想。

　　销售人员 ：一万块钱到九千五都有。

　　记者：它等于没怎么涨，地段差？

　　销售人员：地段差，没人住，即买即住，交完首期，一个月都可以入住了。

　　记者：现房啊。

　　销售人员：现房，1997年拿的地，已经建了好几年的房子。

　　记者：1997年拿的地，建了这么多年，压着了，完全是库存，他能卖就卖了。

　　销售人员：是，（房价）现在也不涨，也不升，就是这个价。

　　目前，广州市的库存量还是比较大，显性库存加上隐性库存，已经超过了1800万平方米，去化水平超过了20个月。

　　龙斌：那么广州现在未售量是11个区，是超过1800万平方米，这样的去化水平已经是超过20个月，所以广州的库存量跟其它三个一线城市相比，应该说是最大的。我认为之前有说城市抢房，这个现象在广州来看应该是没有。实际上整个市场还是比较理性的，我认为，只是说活跃度是大大提高了。

　　广州作为一线城市的日光盘水分有点大，那么作为二线城市的代表杭州的日光盘情况又如何呢？

　　你可别以为这是深圳、上海、广州抢房的场面，它是杭州一个叫做绿城杨柳郡的楼盘第二期G组团开盘时的火爆场面。2月27日开盘当天，388套房源入市，认筹量超过了1400组。

　　杭州绿城杨柳郡项目策划总监马迪斐：开盘时候，因为我们当时是根据认筹来摇号的，所以很多客户反正是到现场来，我们进行一个统一的摇号，一个选房子的过程，看起来应该来说人气还是非常旺的。

　　记者：有多少组？

　　马迪斐：当天到现场的话，应该说有2000组的客户。

　　马迪斐是绿城杨柳郡楼盘的策划总监。他告诉记者，2月27日上午8:30杨柳郡二期G组团开盘时，现场十分火爆。杭州海外国际会议中心4楼各个出入口几经瘫痪，现场被购房者围得水泄不通。

　　2月27日上午8:30杨柳郡二期G组团开盘场面火爆，杭州海外国际会议中心4楼各个出入口几经瘫痪。

　　马迪斐：当天应该来说人气非常的旺，非常的爆棚，整个现场对于我们来说可能也超乎我们预期的火爆，当然我们也在进行一些预案措施来控制现场。所以当时热闹但是非常有序。

　　开盘现场采用电脑摇号方式确定选房顺序，一组10个号码，每组给予5分钟的选房时间。早上9:30，选房正式开始。

　　马迪斐：所以说当时整体的状况秩序还是非常好的，到最后的话388房源，97%在当天都已经续化掉了。

　　据介绍，被媒体广泛报道的“日光盘”在现场的实际去化率是97%。

　　记者：是97%？

　　马迪斐：对，严格意义上是97%。

　　记者：那就是相当于还要多少？就是几套吗？

　　马迪斐：还有十套左右的房源当时剩下来。严格意义上来说，我不相信说的一套都不剩其实是很难实现的，能达到这样一个很高的数字，有的时候是非常真实，非常理想化的一种状态。

　　虽然并非100%的日光盘，但是97%也是相当不错的业绩。《经济半小时》记者在随后的调查中发现，事实上敢称“日光盘”的在杭州只有绿城杨柳郡一家。整体房地产市场似乎并没有想象中的火爆。《浙江日报》房地产部副主任刘德科也证实了这一点。

　　《浙江日报》房地产部副主任刘德科：那么在杭州楼市除了杨柳郡敢说自己是日光盘，其他没有一个地产商到目前为止，到目前为止没有一个地产商敢说自己的楼盘是日光盘。

　　那么为什么绿城杨柳郡的楼盘项目的表现会如此抢眼呢？合富辉煌是中国大陆最早从事房地产顾问服务的企业之一。浙江公司副总经理楼浈针告诉记者，杨柳郡出现的日光盘并不奇怪。

　　合富辉煌浙江公司副总经理楼浈针：在杭州，客户对于绿城这个品牌是非常认可，这次又是绿城的董事长宋卫平亲自来站台的这样一个项目，本来它就已经吸引了地产圈乃至所有购房客户的一个眼球了，推送的房源也不算多，出现这个现象其实是非常正常的。

　　楼浈针告诉我们，实际上，2月27日的的楼盘已经是绿城杨柳郡第二期开盘。2015年5月，一期房源就已经开始推介。当时董事长宋卫平还亲自站台推销，并宣称楼盘只有5%的利润。

　　合富辉煌（中国）品牌中心高级市场主任李成：这个本身就很具有话题性。所以市场上会有很多，像一些媒体，或者自媒体会去追捧这个项目。
　　据了解，绿城杨柳郡总共约 4800套房子，2015年5月份开始推介，长达5个月之后，10月23日，第一期999套房子才宣布开盘，一期折后均价每平方米仅售18900元。

　　李成：像周边的毛坯价格可能在一万六左右，杨柳郡（精装）首开的价格在一万八千九。因为它配套这些都很好，如果按绿城以前的一些定价策略的话，可能要到绿城精装要到两万五，三万的一个价格。

　　不仅如此，杨柳郡接下来还会有三期和四期陆续开盘。

　　3月19日是周末，《经济半小时》记者再次来到绿城杨柳郡。这是日光盘后将近20天了。记者发现客户依然络绎不绝。房子不是已经卖完了，为什么还有客户来看房呢？仔细了解，记者发现，原来绿城杨柳郡这个楼盘正在准备推第二期BC组团，总共844套房源。

　　3月19日记者再次来到绿城杨柳郡，这是日光盘后将近20天了，记者发现客户依然络绎不绝。

　　销售人员：二期总共是1200套的房源，当然在前段时间开盘是北边这六幢的，2月27日开盘全部抢完了。接下去要开的是南面这两个组团，800套组合房源。

　　记者调查了广州的日光盘，发现热炒的楼盘根本不在广州，而是在临近城市佛山，不仅如此，楼盘并没有日光，依然还有房源在出售，而杭州的日光盘则是因为亲民的价格赢得青睐，而且大量房源也正在陆续推出。看来所谓的日光盘更像是一种饥饿营销。接下来我们以杭州为例，一起来看看“日光盘”究竟是怎么造出来的。

　　楼市“去库存”政策出台，引发民众购房热

　　据介绍，以一手房为例，目前杭州市开发商目前都选择分批次开盘这一策略，而且每一次推出的房源通常也会据目前的市场需求而定，捂盘惜售的情况也并不少见。

　　楼浈针：首先可能会推出一些这个项目的品牌发布会，再做一些推广，让购房客户来了解这个项目。

　　楼浈针告诉我们，在浙江，一手房的销售大多采取认筹的方式。认筹就是购房客户有意向，会给开发商交纳一笔3万到5万的诚意金，从认筹到开盘的时间通常由开发商自由裁定，开发商会依据市场对楼盘的反应，决定开盘时间，开多少房源，新开房源的具体价格是多少。

　　楼浈针：可能在浙江这一片的话，更多地会以认筹的形式，但是如果需求量不是很大的情况下，甲方内心已经有一个数了，可能就会来做一些安排。

　　2015年11月24日“绿城杨柳郡”二期淘宝认筹启动，到2016年2月27日开盘，认筹周期将近3个月。蓄客因此达到了1400组。而388套房源，这个数字远低于2015年10月首期开盘的999套房源。僧多粥少，供不应求、必然造成“抢房”的一个紧张局面，现场的氛围自然也更加火爆。

　　388套房源远低于2015年10月首期开盘的999套房源，供不应求必然造成“抢房”的一个紧张局面，现场的氛围自然也更加火爆。

　　马迪斐：二期我们是摇号的，是迸发出来的客户的热心和随机性会更大，所以说它的现象火爆程度会看起来更高。

　　而据合富辉煌楼浈针介绍，到底应该如何开盘摇号也暗藏着大学问。

　　楼浈针：开盘的时候也会有一些技巧，比如说会把大家提前集中，就是一千多号人要有那么一个场地，让大家感受到，我想买房子，旁边这些人都是想买房子，可能他们就会跟我抢我喜欢的那套房子，造成心理上的心理压力。

　　一些本来只是看看的买家也通常会更快下手。

　　楼浈针：可能对于购房客户来说，看到那么多竞争者跟我抢同一套房子，哪怕房价可能只是比他自己的心理预期高一些，他也会出手，会选定这个房子。

　　楼浈针告诉我们，开盘现场还会有很多训练有素的职业顾问给认筹客户专业的引导。

　　楼浈针：同时更多有训练有数的这个职业顾问会告诉他，会让购房客户做一些销售上面的技巧的引导，让购房客户选到自己心仪的，或者说是没有抢到自己心仪的，退而求其次也是可以接受的房子，最后获得了杨柳郡日光盘这样一个非常成功的，销售的一个现象。

　　不仅如此，一个有意思的巧合是，2月26日，杭州市发布《杭州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》的征求意见稿。后来被称为杭十条，是中央关于“去库存”政策在杭州的落地政策。而2月27日，也就是征求意见稿的第二天，绿城杨柳郡二期开盘。这无疑有力地刺激了人们购房的需求。

　　浙江万科南都房地产有限公司营销管理中心副总经理刁玥：应该说这次加推的时机还是非常的好，因为它就是在我们说2月26日杭十条落地的，它是2月27日进行了推售，实际上这一轮也是进行了提前的蓄客，这么大的一个规模也是近几年，近两年，杭州市场也比较少的这么一个推动规模。所以说从这个盘的日光情况来看的话，是直接刺激了市场的兴奋度。

　　刁玥是浙江万科南都房地产有限公司营销管理中心的副总经理，多年从事房地产营销工作。他告诉我们，从2月27日到3月12日，杭州楼市确实出现了一个井喷的态势。两周的销量就突破了一万套！

　　刁玥：在27号到3月12号这两周之内，杭州楼市是认为有点井喷的概念。两周的销量突破了一万套，基本上每天的成交都在一千套左右。跟这个楼盘的直接刺激是有非常大的关系。

　　李成：3月份前半个月是卖了10500套，去年的3月份整个月卖了6000多套，所以说半个月的销量相当于比去年整个月的销量还要多4000多套，所以整体的一个销量还是非常可观的。

　　在去库存的杭十条公布后，杭州楼市更是吸引了浙江省周边的买家进场购房。出现了一个回流投资潮。

　　刁玥：说心里话，当时市场的热度给人感觉有点措手不及，因为在这一轮里面，尤其是在5号到12号之间，这一周有很多像杭州籍的异地客户，比如说在上海工作的，在南京的，在苏州的，或者是在南昌的这些杭州籍的客户，他们有一个回流的过程。他们的置业目的其实是投资。

　　而“日光盘”的宣传也助长了部分民众急于购房的恐慌心理。

　　购房者朱先生：我们小孩子在杭州工作，有一个刚需，房子必须要买，如果我看到杭州还有日光盘，我肯定有点着急，如果你连续几个日光盘的话，它可能就推动房价上涨。我们就担心房价一下上涨太快。

　　朱先生一家来自浙江嘉兴，因为朱先生和吴女士的儿子刚刚留在杭州工作，夫妻两想给儿子购置一套交通便利的地铁房。3月18日，他们趁着周末，带着儿子来到绿城杨柳郡的售楼中心看房。

　　一系列去库存的楼市利好政策出台之后，朱先生认为买房应该赶早了。

　　因为朱先生和吴女士的儿子刚刚留在杭州工作，夫妻两想给儿子购置一套交通便利的地铁房。

　　朱先生：能够买的话，早一点买，对我们的钱包也会有利一点，不至于再延迟半年的话，你增加5%，对老百姓来说就不得了。所以说感觉要买房子现在这段时间，可能还是一个机会。

　　从2月27日到3月12日两周时间内，受到一系列去库存利好政策的影响，和“日光盘”的直接刺激，杭州楼市销量突破1万套，超过2015年同期一个月的销售量。不过，我们也了解到，2015年杭州尚有约16万套的商品房库存量，那么眼下，杭州去库存的压力如何呢？

　　购房潮日渐退去，“去库存”压力上升

　　“杭十条”推出引发的购房潮并没有持续太久，两周之后，和一开始的热闹相比，现在万科楼盘的销售量出现了明显的回落。

　　刁玥：从3月12号这周来看，来访的回落非常明显，那么基本上多数的我们的项目都要减少了20%到30%这个来访量，那么说明算是最迫切的那一部分需求都已经进场了，现在还是又恢复了冷静。

　　目前万科公司库存量接近一千万平方米，去库存的压力依然不小。

　　刁玥：现在整体的库存量还是在将近一千万（平方米），存销比在十个月所以说还是有比较大的存量。我们对于市场来看，也是抱有谨慎、乐观的态度。所以去库存的任务还是比较重的。

　　刁玥还告诉我们，公司楼盘的销售区域分化比较大，主城区和核心区域的楼盘销售势头良好，房价增长了10%左右。库存量最大的集中在杭州远郊的余杭和萧山区，房价上涨幅度非常小，开发商以平价走量为主。

　　刁玥：越是核心区域涨价幅度可能会比较明显，那么再往周边区域来看的话，实际上还是比较温和的，我们也是以走量为主。发展商都是采用平价走量的策略，那么在积极地进行库存的去化。

　　事实上，不仅是万科在努力去库存，更多的楼盘也在焦急地等待着客户。记者来到杭州去库存的重灾区----余杭区临平，。在这张JOJO国际财富公寓的宣传单上，不仅开出了“建筑面积42平米 使用面积88平米”的购房优惠条件，还承诺“买一层送一层”，来吸引购房者。这个“莱茵 知己城”的楼盘2013年11月开盘至今，目前花园洋房的销售才仅仅去化了1/3。

　　走出临平的地铁口，推销人员就将房地产的宣传单塞到记者的手中，宣传单用各项购房优惠条件来吸引购房者。

　　记者：这个花园别墅一共这里一共有多少？

　　销售人员：我们一共有63栋。

　　记者：就是63套？

　　销售人员：一栋就是一套。

　　记者：现在还有多少栋？

　　销售人员：现在的话大概我们卖了，我昨天，昨天统计的好像是二十套不到一点，十八九套样子。

　　合富辉煌的观察数据也显示，目前杭州楼市仍然存在库存压力，这也是杭州市政府加紧出台杭十条连续出重拳去库存的主要原因。

　　目前杭州楼市仍然存在库存压力，这也是杭州市政府加紧出台杭十条连续出重拳去库存的主要原因。

　　楼浈针：杭州目前去库存的压力确实还是会有一些，目前应该有16万套这样一个数据，到2016年，16万套是个什么样的概念呢？在2015年整个杭州市商品房的销售数量是12.7万套，16万套的话其实按照2015年平均的月消化速度的话，可能大概会在9到10个月的存销比。

　　楼浈针说，2015年杭州市共出让了114宗地块，这些地块都会陆续入市，新房的供应量会不断增加。从整体上看，杭州全市的均价只是出现了非常小幅的上涨。从长期看，由于供应增加，涨幅也不会太大。

　　楼浈针：我去年也是拍了非常多的地块出去，新增的这块土地，新增的供应量也会持续地上来。

　　绿城杨柳郡所在的位置是杭州市江干区新开发的地块，临近地铁一号线，杨柳郡所在的位置在地铁线以上，临近高架桥，交通最为便利，可是记者发现，在杨柳郡周边和不远的区域，还簇拥着包括万科、保利、中大、中铁公司开发的多个楼盘，精装修的报价都比杨柳郡楼盘低。购房者在这个片区可选择的房源种类丰富。

　　绿城杨柳郡所在的位置是杭州市江干区新开发的地块，地理位置优越，附近有多家公司的楼盘。

　　销售人员：现在的话只开了2号楼和9号楼，现在后面的话还有5栋楼没开盘，正在建，建好了，但是现在还没开盘。

　　记者：还没开？

　　销售人员：等2号楼、9号楼

　　记者：你等于说现在是在卖2号楼？

　　销售人员：我们现在在售的话是2号楼、5号楼。

　　记者：哪个？

　　销售人员：2号楼、5号楼还有9号楼。

　　记者：其它的都没开是吗？

　　销售人员：已经售完了，然后有几幢没开的。

　　记者：你这个整体还有多少套？

　　销售人员：一共1154户，一共13栋。

　　记者：现在卖多少钱啊？

　　销售人员：现在均价的话是我们是两万左右，精装修的。

　　记者：你们涨了多少？

　　销售人员：现在的话，我们差不多在600左右吧。

　　记者：一平方米涨了600（元）。

　　销售人员：因为我们要走量，最近的话，今年还是要交房。

　　记者：年底交房？

　　销售人员：所以我们还是想卖得快一点。

　　在采访中，业内人士告诉记者，经过短期的购房热潮，由于供应量大，目前杭州购房者的恐慌心理在消退，心态已经基本回归理性。

　　刘德科：大家发现这个楼盘它卖的比较好，我可能买不到，我为什么非得买这个楼盘，边上还有好几个楼盘都有房源在。而且价格比那个还要低啊，而且品质也不差。那这么一想大家又不恐慌了，所以市场在全国非常热的那几个星期，杭州也热起来了，但是这两个星期大家迅速就清醒过来了，没有你们说的那么离谱，还是买得到房子的，大家还是对这座城市的预期还是认为这个城市是有前景的。就是所谓的恐慌要经过市场本身来检验的，杭州舆论上的恐慌在市场真实一检验以后，其实恐慌心理在消退。

　　半小时观察：面对“日光盘”需冷静

　　通过调查我们发现，所谓的“日光盘”大体可以分为两类，一是性价比比较好、卖房时机也把握地比较准确，但这样的房子并不多见。第二种，则是采用偷换概念、饥饿营销等手段让人误以为楼盘十分火爆。这就好比一个包子铺原来每天做出500个包子，但卖不掉，后来店家宣称每天只卖50个包子，结果包子天天卖光，如果是这样的“日光”，您可得格外小心了，因为您买的不是包子，而是动辄百万的房子，面对“日光盘”这样让人耳热心跳的标题，消费者最需要保持的是一分冷静。